Yüklenicinin Talimatı ile Arsa Sahibinin Daireyi Üçüncü Kişiye Devretmesi ve İyiniyetin İstisnası

1- Yüklenici Temliki

Arsa sahibi ile müteahhit firma arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhit firmaya devredilecek olan bağımsız bölümün, müteahhit tarafından adi yazılı sözleşme ile üçüncü kişilere devredileceğinin kararlaştırıldığı sözleşmeler geçersiz değildir. Sözleşme alacağın temliki hükmünde olup geçerlidir.  Sözleşme gereği yükleniciye ödenmeyen satım bedeli mahkemeye depo ettirilerek tapu iptal ve tescili kararı verilebilir. Fakat bunun iki istisnası bulunmaktadır:

-Kat karşılığı sözleşmede temlik yasağı varsa temlik sözleşmesi arsa sahibini bağlamayacağı için tapu iptal davası da açılamaz.

-Sözleşme geçersiz diye düşünülerek para iadesi için takip yapılmış veya dava açılmışsa artık tapu iptal davası açılamaz.

Alacağın temliki mahiyetindeki bu sözleşmeler, temlik işlemi bir tasarruf işlemi olduğu için yazılı yapılmakla geçerlilik kazanır. Alıcılar adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapunun kendilerine devri için dava açabilirler. Tapuda malik arsa sahibi ise arsa sahibi ve yüklenici davalı olarak gösterilecektir. Tapu yüklenici firmaya devredilmiş ise bu kez sadece yükleniciye karşı dava açılacaktır. Fakat uygulamada, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki birtakım danışıklı işlemler yapılmakta, bazen arsa sahibinin temlik sözleşmesinden haberi dahi olmamaktadır. Yüklenici firma, kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, olası davalardan kaçınmak için, üçüncü kişilere devredilmesi konusunda arsa sahibi ile anlaşmakta ve yüklenicinin gösterdiği kişilere devirler yapılmaktadır. Bu senaryoda iyiniyetli olan devralana karşı dava açılamayacağı, artık onun iyiniyetinin korunacağı ifade edilmektedir. Fakat Yargıtay’ın güncel uygulamasında bu genel kabulün aksine kararlara rastlamak mümkündür.

2- Arsa Sahibinin Bağımsız Bölümü Üçüncü Kişiye Devretmesi ve Tapu İptal Hakkı

Müteahhit firmanın bir bağımsız bölümü birden çok kişiye adi yazılı sözleşme ile satması ve hepsinden parayı tahsil edip daireyi hiçbirine teslim etmemesi halinde hangisine öncelik tanınacağı sorunu nasıl çözülüyorsa bu sorun da aynı şekilde çözümlenmektedir. Yeri gelmişken bu sorunun nasıl çözümlendiği hatırlatılmalıdır:

“Diğer yandan uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile),diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir^[1].”

Gerçekten de arsa sahibinden bağımsız bölüm aldığını düşünen ve kuvvetle muhtemel iyiniyetli olan bir kimse ile daha önceki bir tarihte yükleniciden adi yazılı sözleşme ile bağımsız bölüm satın alan kişi arasında yapılacak seçimde çeşitli zorluklar bulunmaktadır. Çünkü yine yüklenici tarafından temlik işlemi yapılmaktadır. Fakat bu kez temlik örtülü olarak yürütülmekte, arsa sahibi üzerinden doğrudan tapu devri işlemi ile gizlenmektedir. Yargıtay da bu görüşten hareketle, iyiniyetin korunacağı yönündeki yorumları peşinen kabul etmemekte, tapu devrinin temlik niteliğinde bir işlem olup olmadığının araştırılması gerektiğini ifade etmektedir. Yargıtay’ın eski kararlarında, arsa sahibinden veya yükleniciden tapu devri ile daireyi alan kimseleri iyiniyetli saydığı (kötüniyeti ispat olmadıkça) ve tapu iptal davalarını reddettiği görülmekteydi^[2]. Fakat güncel kararlarda temlik işlemi araştırması gerektiği görülmektedir.

Nitekim Yargıtay önüne gelen bir uyuşmazlıkta, önceki tarihte arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine açılan tazminat istemli dava sulh sözleşmesi ile bitmiş, sözleşme gereğince yükleniciye verilecek olan bağımsız bölümlerden birinin sözleşmede belirtilen kişiye devredileceği kararlaştırılmış, arsa sahibi tarafından bu kişinin talimatı ile iyiniyetli üçüncü kişiye devir yapılmıştır. Burada üstü örtülü bir temlik işlemi olabileceği, sulh sözleşmesinde adı geçen kişinin de temlik alan konumunda olabileceği kabul edilerek davanın reddine dair mahkeme kararı bozulmuştur.

“Somut olayda dava konusu bağımsız bölümün ... 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2011/150 Esas sayılı dosyasında yapılan sulh sözleşmesine göre dava dışı …’a devredileceğinin kararlaştırıldığı, bu sulh sözleşmesine göre de ..'ın talimatı ile davalı ..’a devredildiği anlaşılmıştır. Sulh sözleşmesinde adı geçen ..’ın davacı gibi temlik alan olması durumunda şahsi hakların yarışması ilkesi gereğince yapılan temliklerin tarihi tespit edilip neticesine göre karar verilmesi gerekmektedir. Bu hususun değerlendirilmesi için ..’ın eldeki davada bulunması, husumetin bu şahsa da yönlendirilmesi gerekmektedir. Bu durumda davacıya, dava dışı …’a dava açarak eldeki dosya ile birleştirilmesi için süre verilmesi, birleştirme sağlandıktan sonra yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu hususlar dikkate alınmadan karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur^[3].”

Sonuç Olarak

Yüklenicinin birden çok kişiye aynı daireyi satması halinde üstünlük tanınacak olan kişi, ilk sözleşme tarihi ile daireyi satın alan kişidir. Bu kişiler arasında bazılarının noter kanalıyla sözleşme yapması sonuca etkili değildir. Zira temlik işlemi bir tasarruf işlemidir ve aksi yöndeki sonraki tarihli tasarruflar yolsuzdur. Haliyle bunların iptalinde iyiniyet savunması da dinlenmemelidir. Yargıtay da bu sebeple güncel bir kararında, temlik alan konumunda olan kişiye arsa sahibi tarafından gerçekleştirilen tapu devrinin iptal edilebileceğini ifade etmiştir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 21.03.2023

 

 

[1] Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 28.06.2021 tarihli, 2020/2276 E. - 2021/3024 K. sayılı kararı.

[2] Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 31.03.2015 tarihli, 2014/17357 E. - 2015/3524 K. sayılı kararında: “…Somut olayda ise, dava konusu taşınmazın davacıya satış vaadi sözleşmesi ile satışı vaat edildiği halde davalı ...'ye tapudan devredildiği görülmüştür. Burada öncelikle üzerinde durulması gereken husus, kayıt maliki olan davalı ...'nin dava konusu bağımsız bölümü iktisapta iyiniyetli olup olmadığıdır. Gerçekten ayni hak, kütüğe tescil yoluyla yazılmışsa kural olarak böyle bir tescile dayanan iyiniyetli kişinin iktisabı korunur (TMK m. 1023).”

[3] Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 21.12.2020 tarihli, 2020/1382 E. - 2020/3287 K. sayılı kararı.

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.