Yüklenici Temlikine Dayalı Tapu İptali Yerine Para İadesi İçin İcra Takibi Yapılmasının Etkisi

Yüklenici Temlikine Dayalı Tapu İptali Davası

Şu makalemizde detayları ile anlattığımız üzere, yapsatçı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yükleniciden adi yazılı sözleşme ile bağımsız bölüm satın alan ve fakat sözleşme gereği ödemesi gereken paranın tamamını veya bir kısmını ödemiş olmasına rağmen tapuda kendisine devir yapılmayan alıcı taraf tapunun devri için yüklenici ve arsa sahibine dava açabilir.

Tapunun devri için dava açmadan evvel müteahhide ödenen paranın iadesi amacıyla icra takibi başlatılmış olmasının etkisi ve tapu tescil davası açılmasına engel teşkil ettiği hakkındaki Yargıtay kararı aşağıda paylaşılmıştır. Kararda, seçimlik hak sahibi olan alıcı, icra takibi başlatarak, seçimlik haklarından sözleşmeden dönme ve ödenen bedelin iadesini talep etme şeklinde kullanmıştır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 12.10.2020 tarihli, 2020/2141 E. - 2020/2751 K. sayılı kararı

Dava, arsa sahibi ve yüklenici arasında biçimine uygun düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptâli ve tescil istemine ilişkin olup, yerel mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalılardan ... vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı, davalı arsa sahipleri ... ve ... ile davalı yüklenici şirket arasında 11.04.2005 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, imzalanan bu sözleşmeye göre davalı yüklenici şirkete düşen 3 nolu bağımsız bölümün 20.02.2007 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kendisine satıldığını, davacı taraf olarak tapu iptâli ve tescil istemli Antalya Tüketici Mahkemesi’nde açtıkları 2010/184 Esas sayılı ilk davalarının yerel mahkemece inşaatın tamamlanmaması ve genel iskanın alınmamış olması nedeni ile reddedildiğini, bu karardan sonra binanın eksikliklerinin giderilerek iskanın alındığını, 3 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini, davanın kabulünü talep etmiştir.

Davalı ..., davacının davalı yüklenici şirket ile arasındaki sözleşmeye istinaden Antalya 2. İcra Müdürlüğü’nün ../.. sayılı dosyası ile takip başlattığını ve sözleşme şartlarının yerine getirilmemesine bağlanan seçimlik haklarından ödediği bedelin iadesini seçtiğini, bu durumda davacının davalı şirket ile arasındaki sözleşmeyi feshetmiş sayılacağından adına tescil talebinde bulunamayacağını, davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimlerini yerine getirmediğini ve bununla ilgili Antalya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açtıkları 2009/279 Esas sayılı dosyası ile alacak talebinde bulunduklarını, davacının ancak bu davadan sonra verilecek kararın ifasından sonra yükleniciye kalan bir hak ya da alacak varsa bununla ilgili talepte bulunabileceğini, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., usule ilişkin yetki,görev,husumet ve kesin hüküm itirazlarında bulunmuş, davacı ile arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığını, iskanın taraflarınca alınmış olmasının davacıya veya yükleniciye tescil hakkı tanımadığını, binadaki eksiklerin kendilerince giderildiğini, binanın tamamlanmamış olması ve iskan alınmamış olması nedeni ile kira kaybına ve zarara uğradıklarını, davacının yüklenici aleyhine takip başlatmakla yüklenici ile arasındaki sözleşmeden dönmüş ve seçimlik hakkını bedel iadesi yönünde kullandığını, davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici şirket süresi içerisinde cevap dilekçesi vermemiş ve HMK'nın 128. maddesi uyarınca davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü vakıaların tamamını inkâr etmiş sayılmıştır.

Yerel mahkemece davalı ... adına 30.000,00 TL, davalı ... Şahin Dokuyucu adına 38.305,105 TL rayiç kira bedeli depo edildiğinde birlikte ifa kuralı gereğince davalılar adına kayıtlı olan Antalya İli ... bulunan 3 nolu bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline karar verilmiştir.

Davacı tarafça davalı yüklenici aleyhine Antalya 2. İcra Müdürlüğü'nün 2008/3678 sayılı icra dosyasında davalı yüklenici ile yaptığı temlik sözleşmesi (satış vaadi) gereğince ödenen bedelin iadesi için ilamsız icra takibi yapılıp kesinleşmiştir. Davacı ile davalı yüklenici şirket arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106. maddesinde, karşılıklı yükümlülükleri içeren sözleşmelerde borcun yerine getirilmemesi veya gecikme halinde, alacaklının hakkını nasıl kullanacağı düzenlenmiştir. Özellikle BK'nın 106/II. maddesinde borcun yerine getirilmesinde direnilmesi halinde alacaklıya, üç seçimlik hak verilmiştir: bunlar 1-Her zaman gecikmiş işi yerine getirme (ifayı) ve gecikme tazminatı isteme; 2- Sözleşmenin yerine getirilmesinden vazgeçilerek olumlu (müsbet) zararını isteme; 3- Sözleşmeden dönme (fesih) ve olumsuz (menfi) zararı isteme olarak açıklanmıştır. Seçimlik hak kullanılıp yükleniciye ulaştırıldıktan sonra seçimlik haktan dönülmesi ve değiştirilmesi mümkün değildir.

Dairemizin ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik karar ve içtihatları uyarınca sözleşme kapsamında ödenen bedelin iadesi talep edilmiş olmakla sözleşmeden dönüldüğünün kabulü gerektiği, seçimlik hak kullanıldıktan sonra bundan dönülmesi ve sözleşmeden dönen davacının tapu iptâl ve tescil talebinde bulunması mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi yerine yanlış değerlendirme sonucu davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, temyiz eden davalı yararına bozulması uygun bulunmuştur.

Sonuç

Sözleşme ile yüklendiği borcu (tapuyu teslim ve tescil) yerine getirmeyen müteahhide (yükleniciye) karşı kullanılabilecek seçimlik haklardan birini (para iadesi) seçmiş olan alıcı taraf, bu hakkı kullandığını müteahhide bildirmişse (bildirim ulaşmışsa) artık bu hakkını kullanmaktan vazgeçtiğini bildirerek diğer hakkını (tapu iptali) talep edemez. Seçimlik haklara ilişkin irade beyanları karşı tarafa ulaştığı anda sonuç doğurur. Bu noktada paranın iadesi için icra takibi başlatılması da seçimlik hakkın kullanımı yollarından biri olup, ödeme emri müteahhit (yüklenici) adresine tebliğ edildiği anda sonuç doğurur. Bu andan sonra alıcı taraf icra takibinden vazgeçerek, feragat ederek yahut onu takipsiz bırakarak tapunun devri amacıyla dava yoluna gidemez.  

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 06.01.2022

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.