Kiracının Kiralanan Yeri Mal Sahibinin İzni Olmadan Başka Birine Kiraya Vermesi ve Tahliye Davası

1- Kiracının Başka Birine Kiraya Vermesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 322/2 fıkrası şöyle düzenlenmiştir: “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.”

Kanun, kiracının kiralanan evi başka birine kiraya vermesini yasaklamış ise de kiracılar bu kuralara uymadan, mal sahibinin iznini almadan kiralanan evi veya işyerini başka birisine kiraya verebilmektedirler. Bu yazımızda, kiracının evi veya işyerini başka birine kiralaması halinde kiracının ve kiralanan yeri izinsiz kiralayan kişinin nasıl ve hangi şartlarda tahliye edileceği hakkında bir Yargıtay kararı incelenecektir.

2- Mal Sahibinden Habersiz Kiraya Verme ve Tahliye Davası Şartları: 30 Günlük İhtar Süresi

Kiralanan yerin, mal sahibinin yazılı rızası olmadan başkasına devredilmesi halinde asıl kiracının “kira sözleşmesine aykırılık” nedeniyle tahliyesine, kiralanan yeri izinsiz devralanın ise fuzuli işgalci konumunda olması nedeniyle tahliyesine karar verilebileceği, öncesinde kiracıya ihtarname gönderilerek sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için 30 gün süre verilmesi zorunluluğunun yerine getirilmeden bu davanın açılamayacağı hakkında

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.12.2018 tarihli, 2018/6650 E.  ,  2018/13235 K. sayılı kararı

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca ...... kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. ......nın bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin .........lı işyeri kirasında ......ya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

…

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.

Somut olayda; Taraflar arasında kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bahsi geçen sözleşmelerin 16. maddelerinde "......, kiralanan yeri idareden izin almadan kullandıramaz veya yerin bir kısmını veya tamamını başkasına devredemez, hiç bir nedenle kiralananı kısmen veya tamamen başkasına işgal ettiremez, iş ortağı veya kar ortağı alamaz." düzenlemesi mevcut olduğu halde davaya konu ......ların davalı şirket tarafından kullanıldığı davalı ......ların da kabulündedir. Akde aykırılık nedenine dayalı açılan kiralananın tahliyesi davalarında ihtarın yazılı yapılması yeterlidir. Davacı tarafından akde aykırılığın giderilmesi hususunda davalı ......lara gönderilen ihtarnamelerde, ihtarların tebliğinden itibaren 30 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi aksi halde dava açılacağının belirtilmiş olduğu, bu itibarla davacı tahliye davası açma hakkını kazandığı tartışmasızdır. Mahkemece, ihtarnamelerin tebliğinin, 7201 sayılı Tebligat Kanunu'na göre yapılmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de, davalılar cevap dilekçesinde ihtarnamelerin tebliğ edilmediğine ilişkin bir savunma ileri sürmediklerine göre sonradan ileri sürülen bu savunma mahkemece nazara alınamaz.

O halde Mahkemece, ......ların sözleşmeye aykırı olarak kiralananı, sahibi oldukları davalı şirkete devretmekle akde aykırı davrandıklarından, davalı şirketin ise fuzuli şagil olması nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 18.06.2021

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.