Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Yazılmamışsa Kiraya Zam Yapılabilir Mi?

1- Ev Sahibi Kiraya Ne Kadar Zam Yapabilir

Türk Borçlar Kanunu madde 347 uyarınca ev sahibi, yazılı kira sözleşmesinde aksi yazsa bile kiraya, zam tarihindeki on iki aylık tüfe ortalamasından fazla zam yapamaz. Aksine sözleşme hükümleri hem işyeri kiralarında hem konut kiralarında geçersizdir. Bu nedenle, ev sahibi, örneğin, sözleşmede %25 yazıyor diye bu oranda zam talep edemez, etse de kiracı bunu ödemek zorunda değildir. Ödemişse bile ödediği fazla kira bedellerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri isteyebilir.

2- Kira Sözleşmesi Yazılı Yapılmamışsa

Kira sözleşmesi yazılı yapılmamışsa, kiraya veren ile kiracı arasında ne miktar üzerinden anlaşıldığı ve bu miktara hangi oranda zam yapılacağı iddiası yazılı olarak ispatlanamayacağından, ev sahibinin kiraya zam yapması mümkün değildir. Kiracı, zammı kabul etmedikçe ev sahibinin kirayı arttırmak hakkı yoktur. Yazılı sözleşme yapmamasının sonuçlarına ev sahibi katlanır. Yazılı kira sözleşmesi olmamasına rağmen kiracı tarafından zamlı olarak ödenen tutarlar devamlılık arz etmişse, tarafların sözlü olarak zam oranı konusunda anlaştığı kabul edilir. Burada da tüfe ortalamasını aşan tutarın üzerindeki ödemeler sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri istenebilir.

3- Kira Sözleşmesinde Kira Artış Oranı Yazmıyorsa

Uygulamada bu hata sıklıkla yapılır. Taraflar kırtasiyeden aldıkları sözleşmeyi doldurarak imzalarlar. Fakat bunu da doğru yapamaz ve kira artış oranı kısmına yazmaları gereken sayıyı yazmadan imzalarlar. Yani zam oranına ilişkin kısmı boş bırakırlar. Peki kira sözleşmesi yazılı yapılmış ama artış oranı gösterilmemişse ve sözleşmeden de ne miktarda zam yapılacağı anlaşılamıyorsa ev sahibinin zam yapma hakkı var mıdır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 19.03.2018 tarihli, 20181628 E. ve 20182674 K. Sayılı ilam

“Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 30.07.2008 tarihli kira sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin 6. maddesinde ''kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini % ... oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.'' düzenlemesinin yer aldığı anlaşılmaktadır.Söz konusu hükümde artış oranı belirtilmediğine göre,bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Dosya kapsamında yer alan Ankara 18. İcra Müdürlüğü'nün 20111648 Esas sayılı takip dosyası incelendiğinde ise, aylık 440 TL kira bedeli üzerinden icra takibi yapılmış olmakla,kira sözleşmesinde aylık ''400 TL' olarak belirlenen bedelin aylık ''440TL'' şeklinde artışlı olarak talep edilebilmesi mümkün olmadığından mahkemece bu yön gözetilmeden hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

4- Kira Zam Oranı Sözleşmeye Yazılmamışsa Kira Tespit Davası Açılması Gerekir

Yazılı kira sözleşmesi yoksa veya kira sözleşmesinde zam oranı belirtilmemişse, taraflar arasındaki kira sözleşmesi sözleşmede yazılı bedel üzerinden devam eder. Ev sahibi kiraya zam yapmak istiyorsa en geç sözleşmenin yenilenme tarihinden 30 gün önceki tarihe kadar kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Bu tarihten sonra açılan davalar, bir sonraki kira yılına ilişkin bedelin tespiti amacıyla açılmış gibi değerlendirir ve karara bağlanır. Daha fazla bilgi için tıklayınız.

Sonuç Olarak

Ev sahibi ile arasında yazılı kira sözleşmesi olanlar, kira sözleşmesinde yazılı orandan fazla kira zammını kabul etmeme hakkına sahiptir. Ayrıca sözleşmede daha fazlası yazılı olsa bile, kira sözleşmesinin yenilenme döneminde geçerli olan on iki aylık tüfe ortalaması oranından fazla zam yapılamaz. Kiracı ile mal sahibi arasında yazılı sözleşme yoksa veya sözleşme var fakat sözleşmede zam oranı açıkça belli değilse mal sahibi hiç zam yapamaz. Ancak kira tespit davası açarak zam oranının belirlenmesini hakimden isteyebilir (TBk madde 345). Tespit davası zamanında ihtar edilmeden açılırsa bir sonraki dönem için geçerli olur. Detaylar için tıklayınız.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 01.09.2021

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.