Alacağın Temliki Hükümlerine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

1. Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Geçerliliği

Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, yani Tapu Müdürlüğü’nde yapılması, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 66. maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

2.Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Adi Yazılı Yapılması

Tapu Müdürlüğü önünde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tapunun devrini istemek mümkün değildir. Ancak geçersiz sözleşmeye dayalı olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerince ödenen paranın iadesi istenebilir. Fakat bu genel kuralın istisnaları bulunmaktadır. Bu istisnalardan biri “Harici Satım Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal Tescil Davası Açma Hakkı” başlıklı makalemizde anlatılmıştır. Diğer bir istisna ise “Alacağın Temliki Sözleşmesi Sayılan Adi Yazılı Taşınmaz Satış Sözleşmesi” olarak karşımıza çıkmakta olup bu makalenin de konusunu oluşturur. Genellikle yüklenicinin taşeronları olan kimselerin karşı karşıya kaldığı bu durumda, tapu iptal ve tescil davası açarak kendilerine devredilmesi vaadedilen tapuya kavuşmaları mümkündür.

3. Adi Yazılı Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Alacağın Temliki Sözleşmesi Sayılması

“Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Dairemiz ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir.

Böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. Taraflar arasında düzenlenen alacağın temlikine ilişkin sözleşme, imzalayan tarafları bağlar.” ( Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 25.06.2020 tarihli, 2019/3728 E.  ,  2020/1870 K. )

3.1. Adi Yazılı Sözleşmenin Alacağın Temliki Sözleşmesi Sayılmasının Şartları

3.1.1. Yüklenici ile Arsa Sahibi Arasında Kat Karşılığı Sözleşme Olmalı

Adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve tescili davası açılabilmesi için alıcının bağımsız bölümü, kat karşılığı sözleşmesi uyarınca arsa sahibinden alacaklı olan yüklenici firmadan satın alması gerekir. Yani adi yazılı sözleşmenin yapıldığı inşaat firması ile sözleşmeye taraf olmayan arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmalıdır. Aksi yönde görüşler ve kararlar olmak birlikte, arsa sahibinin yüklenici firma ile aynı kişi olması halinde ya da arsa sahibi ile yüklenici firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaması halinde alacağın temliki hükümlerinin uygulanamayacağı kabul edilmektedir. 

3.1.2. Kat Karşılığı Sözleşmede Yükleniciye Devredilecek Dairelerin Satışı Yapılmalı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici firmaya devredileceği kararlaştırılan bir bağımsız bölümün adi yazılı sözleşme ile alıcıya devredileceği kararlaştırılmış olmalıdır. Aksi takdirde yükleniciye ait olmayan bir dairenin satışı halinde tapu iptal tescil davası hakkı doğmaz.

3.1.3. Adi Yazılı Sözleşme Yüklenici Firma ile Yazılı Yapılmalı

Adi yazılı sözleşme ile bir bağımsız bölümü satın alan kimse bu sözleşmeyi yüklenici firma ile yazılı olarak yapmış olmalıdır. Yüklenici firmanın ortağı ya da yüklenici firmanın taşeronu gibi kimseler, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı yani temlik edecekleri bir alacak hakkına sahip olmadıkları için tapu iptal tescil davası açma hakkı da doğmayacaktır. İstisnai olarak, yüklenici firma ile adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi imzalayan taşeron firmanın adi yazılı sözleşme ile taşınmaz satış sözleşmesi imzalaması ve bu sözleşmenin tapu iptal tescil davası açma hakkı verip vermeyeceğinin tartışılması gerekir.

3.1.4. Yüklenici Firma Kat Karşılığı Sözleşmesine Uygun İnşaatı Tamamlamalıdır

Davayı açan 3. kişi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin halefi olup, alacağın temliki yoluyla yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarını temellük ettiğinden tapu kaydına hak kazanabilmesi için yüklenicinin sözleşme ve ekleri tasdikli projesi ve imar mevzuatına uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi zorunludur.

Konunun detaylarını içeren Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 26.02.2020 tarihli ve 2020/486 E.  ,  2020/811 K. Sayılı çok önemli kararı:

“İnşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (BK m. 479) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK m. 184) devir ve temlik edebilir.

Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Aksi halde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır.

Kuşkusuz, temlik yoluyla ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmışsa temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdatını ancak yükleniciden isteyebilir. Bütün bu açıklamalardan sonra kısaca söylemek gerekirse, yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden, sözleşmedeki diğer alacaklardan, kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişide sorumludur.

Somut olaya gelince; 23.07.2015 tarihli bilirkişi raporunda; yapıdaki eksik ve ayıplı işlerin bedeli 87.100,00 TL olarak saptanmış ve arsa payı oranı olan 4.154,00 TL'nin depo edilmesi ile tescile karar verilmesi doğru olmamıştır. Mahkmece; eksik ve ayıplı iş bedeli ile 20.10.2008 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 13. maddesi gereği, yüklenici tarafından karşılanması gereken iskân masraflarının da saptanarak, belirlenecek bu tutarın arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi halinde tescil talebinin kabul edilmesi gerekirken, sadece arsa payı oranında depo kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.”

3.2. Alacağın Temliki Sözleşmesi Sayılmasının Tapu İptal Tescil Davası Açma Hakkı Vermesi

Adi yazılı sözleşme ile yükleniciden taşınmaz satan alan kişinin, arsa sahibine karşı açacağı bir dava ile yüklenicinin arsa sahibine karşı kullanabileceği tapu iptal ve tescil davası hakkını kullanması mümkündür. Adi yazılı sözleşmenin tarafı olan alıcı, arsa sahibinden, yükleniciye devretmesi gereken bağımsız bölümlerden kendi hakkına düşen bağımsız bölümü, alacağın temliki hükümleri uyarınca talep edebilir.

Sonuç

Günümüzde sık sık görünen yüzü ile, taşeronlarına daire devretmeyi teklif eden ve müşterilerine daire satmayı içeren sözleşmeler yapan yükleniciler; işler bittikten sonra, taşeron firmaya daireyi devretmemekte veya müşterilerine bu daireleri tapuda tescil ettirmemektedir.

Adi yazılı sözleşmenin geçersizliği ve tapu iptal tescil davası açma hakkı vermeyeceğine yönelik genel kuralın istisnalarından biri de alacağın temliki hükümlerine dayalı tapu iptal tescil davası açma hakkıdır. Bu hakkın kullanımı için yüklenici firmanın kat karşılığı sözleşmesi uyarınca hak kazandığı bağımsız bölümün, adi yazılı taşınmaz satım sözleşmesi ile alıcıya devredilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki hükümlerine dayanan bu davada, yüklenici firmanın gerçekten de bağımsız bölümün tescilini talep etme hakkının bulunup bulunmadığı araştırılacak ve neticede bu yönde bir hakkı mevcut ise adi yazılı sözleşmenin tarafın tescil yapılabilecektir.

Daha fazla bilgi için info@kutelhukuk.com adresi üzerinden veya Whatsapp iletişim hattından iletişime geçebilirsiniz. 05.12.2020

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.