Kiracının Anahtarı Teslim Etme Yükümlülüğü ve Teslim Edildiğinin İspatı: Yemin ve Tanık Delili

1- Kiracının Anahtarı Teslim Ettiği Tarihi İspat Zorunluluğu

Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan borçlarından kurtulması için evi fiilen tahliye edip boşaltması yeterli değildir. Aynı zamanda anahtarı da usulüne uygun olarak kiralayan teslim etmekle yükümlüdür. Usule uygun anahtar teslimi i. bizzat anahtarı kiraya verene teslim etmek ve bunu belgelendirmek suretiyle, ii. icra dosyasına[1] teslim etmek suretiyle ii. notere teslim etmek suretiyle ya da iii. mahkemeye tevdi mahalli tayini suretiyle yapılır.

Anahtarın teslim edildiği tarih kira sözleşmesinin hukuken sonlandırıldığı ve sözleşmeden kaynaklanan sorumluluklar ile (faturalar[2] ile aidat[3] gibi) kira ödeme yükümlülüğünün son bulduğu tarihtir. Kiraya veren ile kiracı arasında “anahtarın teslimi tarihi” noktasında bir uyuşmazlık çıkarsa anahtarın usulüne uygun teslim edildiğinin ispatı yükümlülüğü kiracı üzerinde olup yazılı delille ispat zorunluluğu bulunmaktadır. Kiracı bunu ispatlayamıyorsa kiraya veren tarafından beyan edilen anahtar teslim tarihi sözleşmenin son bulduğu tarih olarak kabul edilir.

2- Anahtarın Kiraya Verene Teslim Edildiği Tanıkla İspatlanabilir Mi?

Anahtarın teslimi olgusunun senetle ispat sınırı kapsamında kalıp kalmamasına göre bu sorunun cevabı değişecektir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan dava bir aylık kira parasına ilişkin olsa bile senetle ispat sınırının aşılıp aşılmadığı yıllık kira bedeline bakılarak tespit edilir.

“Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2019 tarihli, 2017/5821 E. - 2019/1857 K.)

3- Anahtarın Kiraya Verene Teslim Edildiği Yemin Delili İspatlanabilir Mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.06.2019 tarihli, 2017/9111 E. - 2019/5588 K. kararında da ifade edildiği üzere; “ancak yemin deliline dayanılmış ise yemin teklif etme hakkı hatırlatılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. (Dairemizin, 28.02.2018 gün 2017/5791, 2018/1845 E. K, 5.12.2018 gün 2017/4599, 2018/12416 E. K, sayılı emsal kararları)”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.03.2019 tarihli, 2017/5738 E. - 2019/2154 K. kararında da; “Yemin delili, HMK'nın 225. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiş olup, yemin kesin delil niteliğindedir. Bir vakıayı ispat yükü kendisine düşen taraf, o vakıayı başka delillerle ispat edemezse, diğer tarafa yemin teklifinde bulunabilir. Yemin deliline dayanan taraf, iddia veya savunmasının diğer delillerle ispatlanmamış olması nedeniyle bu delile sıra gelmiş olduğunu başka türlü bilemeyeceğinden; mahkeme, ispat yükü üzerine düşen tarafın, iddiasını yazılı delillerle ispat edemediği kanaatine vardığı takdirde, ispat yükü üzerine düşen tarafa, yemin teklif etme hakkı bulunduğunu hatırlatmakla yükümlü olup, mahkemece tüm deliller toplanıp değerlendirilmeden karar verilemez. Bununla birlikte, iddia veya savunmasını ispat edemeyen tarafa yemin teklif etme hakkının hatırlatılabilmesi için, yemin deliline açıkça dayanılmış olması da zorunludur.

Hal böyle olunca, mahkemece; davalının cevap dilekçesinde açıkça yemin deliline dayandığı dikkate alınarak, tahliye tarihini ve anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamayan ve ispat yükü kendisine düşen davalı kiracıya, kiralananın tahliye tarihi hususunda davacı tarafa yemin teklif etme hakkı bulunduğu hatırlatılarak, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

3- Anahtar Teslim Tarihi İspatlanamıyorsa Tahliye Edilmemiş Mi Sayılacak?

Anahtar teslim tarihi kiracı tarafından ispat edilemiyor ve kiraya veren ev sahibi anahtarın hala teslim edilmediği yönünde iddialarda bulunuyorsa “kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyetine ne zaman geçmiş olduğu” araştırılarak bu tarihin tahliye tarihi kabul edilmesi gerekir.

Bu durumda Mahkemece anahtarın usulüne uygun olarak teslim edilip edilmediği üzerinde durularak, anahtarın yasal teslim tarihi veya kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyetine ne zaman geçmiş olduğu hususu araştırılıp, kiralananın fiilen tahliye tarihi belirlenip, bu tarihe kadar davalının kira bedelinden ve ayrıca kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için geçecek makul süre kadar sözleşmedeki sorumluluklarının devam ettiğini kabul etmek gerekir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 12.03.2018 tarihli, 2017/5870 E. - 2018/2268 K. sayılı kararı)

“Mahkemece anahtarın usulüne uygun olarak teslim edilip edilmediği üzerinde durularak, anahtarın yasal teslim tarihi veya kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyetine ne zaman geçmiş olduğunun tespiti için taraf delillerinin araştırılıp..” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.09.2017 tarihli, 2017/2170 E. - 2017/12801 K. sayılı kararı)

Sonuç Olarak

Kiracıların uygulamada sıklıkla hata yaptığı konuların başında gelen “anahtar teslimi” meselesi aslında kira alacağından kaynaklanan davalarda kilit rol oynar. Kiracı tarafından anahtarın hangi tarihte teslim edildiğinin ispatı, kira borcundan, aidat borcundan, faturalara ilişkin borçlardan hangi tarihte kurtulduğunun belirleyicisi olacaktır. Kiracının yapması gerekenler şöyledir: i. Bizzat kiraya veren teslim edilmeli ve teslime dair imzalı belge alınmalıdır. ii. Bu mümkün değilse notere teslim edilip notere bırakıldığına dair kiraya verene bir ihtarname gönderilmeli veya iii. İcra dosyası mevcutsa bu dosyaya teslim edilmeli ve kiraya verene yazılı bildirim yapılmalı veya iv. Sulh Hukuk Mahkemesinden anahtar teslimi ile ilgili tevdi mahalli talep edilmeli ve verilen karara göre anahtar ilgili yere bırakılıp bu husus kiraya verene ayrıca bildirilmelidir.

Aksi durumda sözleşme devam ediyormuşçasına (fiilen kiraya verenin hakimiyet sahasına geçtiği tarihe kadar) kira borcu ödemesi yapılmak zorunda kalınabilir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 13.10.2021

 

 

[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2019 tarihli, 2019/5312 E. -  2019/10232 K. sayılı kararı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 23.10.2019 tarihli, 2019/4548 E. - 2019/8287 K. sayılı kararı

[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 17.10.2018 tarihli, 2018/5809 E. - 2018/10147 K. sayılı kararı, “Bu durumda Mahkemece; kiralananın davacı tarafından teslim alındığı tahliye tarihi kesin olarak tespit edilmeli ve varılacak sonuca göre davalının tahliye tarihine kadar olan kira bedelleri ile bu tarihe kadar olan kaçak kullanım bedelinden sorumlu tutulması gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş,

[3] Kiracı fiilen kiralanan yeri boşaltsa bile usulüne uygun anahtar teslim tarihine kadar aidat borcundan sorumlu olmaya devam eder. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.11.2020 tarihli, 2020/10233 E. - 2020/7199 K. sayılı kararı) Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumludur. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.06.2019 tarihli, 2017/9111 E. - 2019/5588 K.)

Ecenur Tuncel Uyanık

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.