Geçersiz Taşınmaz Satış Sözleşmesi ve Denkleştirici Adalet İlkesine Göre Bedel İadesi

 

1- Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Ödenen Paranın İadesi

Tapulu taşınmazlar TMK'nın 706, BK'nın 237 ve TK'nın 26 ncı maddeleri uyarınca tapu memuru önünde yapılacak resmî işlem ile devredilir. Bu şekil taşınmazların devrinin geçerlilik şartı olup, tapu dışı satışlara taşınmazın mülkiyetinin devri yönünde hukuki değer vermez. Bu nedenle adi yazılı taşınmaz satış sözleşmeleri de adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de bazı istisnalar dışında geçersizdir ve tapu iptal davasına konu edilemezler. Bu istisnalara ilişkin olarak; i. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenici temlikine dayalı tapu iptal davasının adi yazılı sözleşme ile de açılabileceği yönündeki yazımız için buraya, ii. Haricen taşınmaz satış sözleşmesinin geçerlilik istisnası olarak hakkın kötüye kullanımı hakkındaki yazımız için buraya, iii. Adi yazılı sözleşme sonrası tapu devrinin gerçekleşmesi nedeniyle sözleşmenin geçerli hale geldiği yönündeki kararların incelendiği yazımız için buraya tıklayabilirsiniz.

Tapulu taşınmazların harici satışı geçersiz olup geçersiz sözleşme gereğince taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür. Davanın dayanağı sözleşme geçersiz olduğundan, davacı taraf sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihi itibarıyla değerinin tahsilini ve ödenmesini talep edemez. Geçersiz sözleşmeye dayanarak taşınmazın gerçek değerinin ödenmesine karar verilemez. Bu nedenle davacının taşınmazın bilirkişilerce tespit edilen dava tarihindeki bedelinin ödenmesine ilişkin talebi (sözleşme geçersiz olduğunda) kabulü mümkün değildir. Geçersiz sözleşmenin, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmayacağı, bu durumda tarafların verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebileceği gözetilmeli ve denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak, davacı tarafından ödenilen satış bedelinin ifanın imkansız hâle geldiği tarih itibarıyla ulaşacağı alım gücünün; çeşitli etkenlerin (azalan alım gücü, enflasyon, fiyat endeksleri, altın ve döviz kurları, memur maaş ücretleri ile faiz oranlarındaki artışlar vs. gibi) ortalamaları alınmak suretiyle uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi ve sonucu dairesinde bir hüküm kurulması gerekir[1]. Ayrıca geçersiz sözleşmeye dayalı cezai şart talebi de kabul görmeyecektir. Detaylar için tıklayınız.

2- Geçersiz Taşınmaz Satış Sözleşmesi ve Sebepsiz Zenginleşme Davası

Hukuken geçersiz sözleşmeler, sebepsiz zenginleşme kurulları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet ilkesi hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus, hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iade kararı verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekmektedir[2]. Ödenen satış bedelinin, ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle (çeşitli ekonomik etkenlerin ... artış oranları, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar, faiz ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle) ulaşacağı alım gücü, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar çerçevesinde, uzman bilirkişi heyetinden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenmeli; bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmelidir[3].

3- Alım Gücü İfanın İmkansız Hale Geldiği Tarihteki Değere Ulaştırılmalıdır

Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar[4] paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır[5]. Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır[6].

4- Sepetin İçerisine Dairenin Değerindeki Artış Oranı da Eklenmelidir

Uygulamada iade talepli davalarda, ödenen paranın ödendiği tarihte o daireyi almaya yettiği ve fakat sepet yapılsa bile sepet oranının o daireyi almaya yetmediği, bu nedenle dairenin güncel değerinin iadesinin talep edildiği görülmektedir. Fakat Yargıtay uygulamasında dairenin güncel değerinin iadesine hükmedilmesi yönündeki kararlar bozulmakta ve sepet hesabı ile iadenin hüküm altına alınması gerektiği ifade edilmektedir. Son dönemde verilen kararlarda sepetin içerisine diğer yatırım araçlarına ek olarak, söz konusu dairenin de bir yatırım aracı olduğu göz önünde bulundurularak bunun değerindeki artış oranının da katılması gerektiği yönünde kararlar verilmektedir[7].

Sonuç Olarak

Geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen paranın iadesi davası sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre çözülmektedir. Geçersiz sözleşmeye dayalı bedel iadesi denkleştirici adalet ilkesine göre gerçekleştirilir. Ödenen tutar güncelleştirilir ve birtakım yatırım araçlarının (altın, döviz, enflasyon, işçilik ücretleri gibi) ortalaması ile paranın güncel değerine kavuşturulması amaçlanır. İlk ödemenin yapıldığı tarihteki parasal alım gücü, ifanın imkansız hale geldiği veya tapu devrinin gerçekleşmesi yönündeki ümidin ortadan kalktığı tarihteki alım gücüne kavuşturulur. Bu tarihler ispatlanamıyorsa dava tarihindeki değere göre uyarlama yapılır. Geçersiz sözleşmeye dayalı bedel iadesi zamanaşımı süresi 10 yıldır ve bu süre ifanın imkansız hale geldiği veya ifa ümidinin ortadan kalktığı tarihten itibaren başlar, paranın ödendiği tarihi dikkate alınmaz.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 24.11.2025

 

 

[1] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/3106 K. 2023/5171 T. 31.10.2023

[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2721 K. 2024/738 T. 21.02.2024:"satış bedeli olarak ödenen bedelin dava tarihinde ulaştığı alım gücü belirlenmeli ve belirlenecek miktarın tahsiline karar verilmesi gerekirken..."

[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2721 K. 2024/738 T. 21.02.2024:"davacının ödediği satış bedelinin, ifanın imkansız hale geldiği dava tarihindeki ulaşacağı alım gücü; çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs olmak üzere en az 6 etkenin) ortalamalarını esas alan uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınarak belirlenmesi ve bu yöntemle belirlenecek miktara hükmedilmesi gerekirken…"

[4] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/2036 K. 2022/3660 T. 18.04.2022:"eldeki davada yapılması gereken ifanın imkansız hale geldiği tarihin, davacıların taşınmazın devrinden ümitlerini keserek zilyetliklerini sonlandırdıkları tarihin tespiti ile bu tarihe göre, yok ise dava tarihine göre ödenen bedellerin yukarıda ifade edilen yöntem uyarınca güncellenmesi suretiyle bulunan miktarlara hükmetmek olması gerekirken…"

[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/2036 K. 2022/3660 T. 18.04.2022

[6] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/4752 K. 2019/999 T. 12.02.2019:"Kabule göre de; ifanın imkansız hale geldiği 14/06/2002 tarihi itibariyle denkleştirici adalet hesabına göre bilirkişi tarafından belirlenen miktarın hüküm altına alınması gerekirken, dava tarihi itibariyle belirlenen miktarın hüküm altına alınması da doğru değildir"

[7] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/885 K. 2025/252 T. 30.04.2025:

"23. Bu tespitten sonra; uyuşmazlıkta çözümlenmesi gereken ikinci husus geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi çerçevesinde ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iadesi için paranın alım gücünün tespitinde sözleşme konusu malın rayiç değerinin dikkate alınıp alınmayacağı konusudur.

24. Bilindiği üzere tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunlu olup (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 706, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 213, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 217, 1512 sayılı Noterlik Kanunu 60/3 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri) şekil koşuluna uygun olmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Kanunun öngördüğü şekil bir geçerlilik koşuludur.

25. Şekle aykırılık nedeniyle geçersiz bir sözleşmenin varlığı hâlinde tarafların hak ve borçları geçerli bir sözleşmenin yarattığı hukuki durumdan elbette farklıdır; geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak taraflar sözleşmenin ifasını yahut ifa karşılığını isteyemezler. Bununla birlikte sözleşme nedeniyle tarafların birbirlerine verdikleri şeylerin de iadesi gerekeceği açıktır. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına intikal eden şeylerin iadesi ise sebepsiz zenginleşme hükümleri ve denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde sağlanabilecektir.

26. Hâl böyle olunca; geçersiz sözleşmeye dayalı olarak edimin ifasının talep edildiği davalarda mahkemenin, söz konusu ilke uyarınca ifaya yahut ifa karşılığına değil, çoğun içinde azın da olduğu gözetilerek sözleşme çerçevesinde verilen şeylerin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iadesine hükmetmesi gerekir.

27. Sebepsiz zenginleşme nedeniyle iade borcunun temelinin hakkaniyet ilkesine dayandığını belirtmekte yarar vardır. Mülga Borçlar Kanunu'nun 63. (TBK md.79) maddesinin 1. fıkrasına göre sebepsiz zenginleşen, zenginleşmenin geri istenmesi sırasında elinden çıkmış olduğunu ispat ettiği kısmın dışında kalanı geri vermekle yükümlüdür. Ancak maddenin 2. fıkrasında zenginleşen, zenginleşmeyi iyiniyetli olmaksızın elden çıkarmışsa veya elden çıkarırken geri vermek zorunda kalabileceğini hesaba katması gerekiyorsa, zenginleşmenin tamamını geri vermekle yükümlü olduğu düzenleme altına alınmıştır.

28. Kanuni düzenleme bu şekilde olmakla beraber, bazı durumlarda zenginleşmenin tamamının geri verilmesi durumunda dahi diğer tarafın zararı tamamen karşılanmayabilir. Özellikle para borçlarında aradan geçen uzun zaman nedeniyle paranın değer kaybetmesi nedeniyle bu gibi durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu hâlde sebepsiz zenginleşmenin temelinin “hakkaniyeti” sağlamak olduğu göz önüne alındığında paranın aynen iadesi ile adaletin tam olarak sağlanamayacağı açıktır.

29. Bu durumda Yargıtay içtihatları ile yaygınlaşarak kullanım alanı bulan “denkleştirici adalet ilkesi” gündeme gelmektedir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hâle getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

30. Türk Medeni Kanunu’nun 2/2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı, hâkime özel ve istisnai hâllerde (adalete uygun) hüküm verme olanağı sağlamaktadır. Yargı organları, çıkarlar dengesini ve adalet duygularını gözeterek toplumun gereksinimlerini karşılamakla yükümlüdür.

31. Enflasyon, paranın değerini (alım gücü) aradan geçen zamana bağlı olarak düşürmektedir. Doğal olarak belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın iade günündeki alım gücü arasında fark edilir ölçüde azalma olabilmektedir. Geçersiz sözleşme gereğince, akdin düzenlendiği tarih itibariyle verilen paranın aynen iadesine karar verilmesi ise, enflasyon nedeniyle büyük adaletsizlikler doğurur. Bu da toplamsal barış ve huzuru engeller (Hukuk Genel Kurulunun 01.10.2014 tarih, 2013/1-1117 Esas, 2014/745 Karar, 26.09.2019 tarih, 2017/3-963 Esas, 2019/955 Karar, 02.10.2024 tarih, 2023/7-1069 Esas, 2024/496 Karar sayılı kararları).

32. Yerleşik içtihatlara göre denkleştirici adalet ilkesi gereği hesaplama yapılırken enflasyon, TEFE-TÜFE, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalaması alınarak iade edilmesi lazım gelen bedelin dava tarihi itibariyle hesaplanması gerekmektedir.

33. Uygulamada sepet hesabı olarak da anılan ve bir anlamda iade borcuna esas olan paranın güncel değerini hesaplamaya yarayan bu yöntemde hangi ekonomik enstrümanların kullanılacağı elbette daha çok hesap uzmanlığını/muhasebeyi ilgilendiren teknik bir konudur.

34. Ne var ki eldeki uyuşmazlıkta Mahkeme, söz konusu sepet içerisindeki enstrümanlar arasına sözleşmeye konu taşınmazın rayiç bedelinin de katılması hâlinde adaletin hakkaniyete daha uygun şekilde denkleşeceğini ifade etmektedir.

35. Gerçekten de denkleştirici adalet hesabında kullanılan altın vb. değerli madenler, döviz fiyatları, faiz oranları, üretici ve tüketici fiyat endeksleri, asgari ücret, memur maaşları, vadeli mevduat getirileri gibi kriterlerin objektif bir değer arz eden, çoğunlukla yatırım aracı olarak kullanılıp paranın enflasyon karşısında değersizleşmesinin önüne geçmeye yarayan ölçütler olduğunda şüphe bulunmamaktadır.

36. Kişiler arasındaki ihtilâflar ve dolayısıyla hukuk canlı ve değişkendir. Başlangıçta öngörülmesi mümkün olmayan değişim ve ihtiyaçların ortaya çıktığı bazı durumlarda kanunun harfi harfine uygulanması kimi zaman adaletin esaslı unsurlarından olan hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir (Hukuk Genel Kurulunun 20.02.2020 tarihli, 2017/13-2618 Esas, 2020/184 Karar sayılı kararı).

37. Aynı durum, ihtiyaçlar sebebiyle doğan içtihadî bir ilkenin, yine değişen ihtiyaçlar çerçevesinde gözden geçirilip şekillendirilmesi için de geçerli olmalıdır.

38. Hâl böyle olunca geçersiz dahi olsa sözleşme çerçevesinde satın alınmak istenen ve bu sebeple de bir bedel ödenen şey, somut olayda olduğu gibi yatırım aracı olarak kullanılabilecek nitelikte ekonomik bir değer taşıyorsa hesaplama yönteminde bir kriter olarak gözetilmesinde bir sakınca olmamalıdır.

39. Ancak bu noktada gözden kaçırılmaması gereken asıl önemli husus, Mahkemece kabul edildiğinin aksine, hesaplamada doğrudan sözleşmeye konu malın rayiç değerinin eklenmesinin mümkün olmadığı gerçeğidir. Çünkü bu şekilde iade alacaklısı davacı yönünden adalet sağlanmak istenirken, söz konusu malın hukuken korunan sahibi olan ve sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde elinde kalanı iade etmek dışında hiçbir borcu bulunmayan davalıya, sahip olduğu malın değerinin bir kısmını karşı tarafla paylaşmak gibi bir külfet yüklenecek ve bu kez iade borçlusu yönünden adil olmayan bir sonuca varılmasına sebep olunacaktır.

40. O hâlde yapılacak hesaplamaya geçersiz sözleşmeye geçerlilik atfedercesine bizzat malın rayiç değerinin katılması hukuka uygun olmayacağından, taraflar arasındaki adalet dengesini objektif bir şekilde tesis edilebilmesi için, taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değeri ile (sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşulları/vasıfları ölçüsünde) iade borcunun muacceliyeti anındaki güncel değeri belirlenip bunlar arasındaki artış oranının iadeye konu parasal değere uygulanması şeklindeki bir hesaplama ölçütünün de eklenmesi, değişen günümüz ekonomik koşullarında daha işlevsel ve adilâne çözüme ulaşmaya yardımcı olacaktır. Bu ise elbette teknik bir konudur ve konusunda uzman bilirkişiler eliyle belirlenecek usulüne ve amaca uygun bir yöntem ile yapılan hesaplamanın sonucuna göre Mahkemece değerlendirilip iade borcunun kapsamı belirlenecektir.

41. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; uyulan ilk bozma kararının hesaplama yöntemi bakımından tahdidi ve sınırlayıcı bir değerlendirme içermediği konusunda çoğunluk görüşüyle hemfikir olunmakla beraber hesaplama yöntemine sözleşmedeki taşınmazın değer artış oranının katılması fikrine iştirak edilemeyeceği, denkleştirici adalet sepetinde yer alan tüm ekonomik enstrümanların tümüyle sözleşmeden bağımsız, objektif değer arz eden ölçütlerden oluştuğu, söz konusu ilke içtihatlarla ortaya çıktığından beri süregelen bu yerleşik uygulamanın hukuken Mahkeme ile Özel Daire arasında çekişmesiz olan iade etme borcu dışında hiçbir hak ve borç doğurmayan bir sözleşme metnine değer atfedilerek hesaplama yapılmasının mümkün olmamasından kaynaklandığı, denkleştirici adaletin sözleşme konusu malın değil iade borcuna konu paranın rayicini hedef aldığı ve müspet zararını talep edemeyecek olan alacaklının adalet duygusunu bir nebze olsun tatmin edebilme amacıyla getirilmiş bir ilke olduğu yoksa hiçbir zaman gerçek tazminin amaçlanmadığı, bunun mümkün de olmadığı, bu sebeple direnme kararının hesaplama yöntemi yönünden Özel Daire kararında gösterilen şekilde ve usulî kazanılmış hak yönünden ise açıklanan değişik gerekçeyle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul Çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

42. Hâl böyle olunca direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.”

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.