Taşınmaz ve Araç Satışına İlişkin Ödenen Kaparonun Vazgeçme Halinde İadesi ve Cezai Şart Düzenlemesi
1- Taşınmaz ve Araç Satışından Vazgeçme Halinde Cezai Şart Ödeneceğine Dair Sözleşme Hükmünün Geçerliliği
Taşınmaz satışını ve taşınmaz satış vaadini içeren sözleşmeler kanunda gösterilen şekil şartlarına uyulmadan yapılmış ise geçersiz olup, sözleşmenin içerisinde yer verilen cezai şart da geçersiz olacağından, protokole rağmen taşınmazı satın almaktan vazgeçen alıcıdan cezai şart talep edilemeyeceği, resmi şekle uygun olmayan sözleşmenin içerisinde yer alan fer’i nitelikli şartların da geçersiz olacağı hakkında
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 07.11.2018 tarihli, 2016/2169 E. , 2018/10388 K.
“Davacı, “Alım-Satım ve Komisyon Anlaşması” adı altında satıcı olan davalı ile 31/10/2013 tarihinde sözleşme imzalandığını, kendisinin alıcı olduğunu ancak daha sonra davalının haksız olarak satıştan tek taraflı vazgeçtiğini, sözleşmede tek taraflı vazgeçme halinde vazgeçen tarafın 25.000,00 TL cezai şart ödeyeceğinin … 25.000,00 TL cezai şart(ın) … temerrüt tarihi olan 10/12/2013 tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davacı eldeki davası ile taraflar arasında imzalanan sözleşme kapsamında hak edilen cezai şart tutarı ile komisyon ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Tapuda kayıtlı taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği, TMK'nın 706, TBK'nın 237.maddesi ile Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89.maddeleri gereğince resmi biçimde düzenlenmiş olmasına bağlanmıştır. Bu şartlara uyulmadan yapılan satış ve satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Bu tür sözleşmeler tarafları lehine bir ayni hak doğurmayacağı gibi bu tür sözleşmelerde kararlaştırılmış cezai şart, faiz vs. feri şartlar da geçersizdir. (TBK 182 Md) O halde, mahkemece, taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi ve buna bağlı cezai şartın da geçersiz olduğu göz önünde bulundurularak cezai şart tutarı 25.000,00 TL yönünden istenen tutarın reddi gerekirken kabulü usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.”
2- Yapılan Satıştan Alıcının Vazgeçmesi Durumunda Kaparo
2.1. Hukuk Düzenimizde Kaparonun Yeri
Hukuk sistemimizde “kaparo” adıyla anılan bir ödeme şekli yoktur. Cayma parası ve bağlanma parası olarak adlandırılan iki farklı ödeme şekil bulunmaktadır. Hayatın olağan akışında, sözleşmeden vazgeçen tarafın “kaparosu yanar” denilmekte ise de bu doğru değildir. Kural olarak bir sözleşmenin kurulacağından bahisle önden yapılan ödeme bağlanma parası olarak adlandırılır ve sözleşme tamamlanmaz, taraflardan biri vazgeçerse iade edilir. Cayma parası olarak verilmiş ise bu para vazgeçene iade edilmez. Cayma parası olarak verildiğinin yazılı belge ile kanıtlanması gerekir. Uygulamada konut satışlarında önden alınan ve sözleşmenin tamamlanması için baskı unsuru olarak kullanılan “kaparo” aslında bağlanma parasıdır ve iadesi gerekir. Kaldı ki taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olamayacağından, bu sözleşme uyarınca yapılan ödemeler de sözleşmeden vazgeçilmesi (resmi şekle uygun şekilde yapılmaması) halinde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 17.06.2020 tarihli, 2017/592 E. , 2020/430 K.
- Bilindiği üzere tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [Türk Medeni Kanunu (TMK), m. 706; sözleşme tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK), m. 213; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), m. 217; Noterlik Kanunu, m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26].
- Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler ise de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler.
- Satış sözleşmesinde kararlaştırılan ve bir sözleşmenin yapılışı sırasında, bağlanmayı güvenceye almak üzere, taraflardan birinin ötekine verdiği, miktarı anlaşmaya bağlı para olarak tanımlanabilecek kaparo da borcu kuvvetlendirmeye yarayan ferî bir şarttır ve asıl sözleşme geçerli olmazsa ferî şart da geçerli olmayacağından aynı hükümler çerçevesinde iadeye tabidir.
- Somut uyuşmazlıkta 01.08.2007 tarihli adi yazılı sözleşmede davalının inşa edeceği binadaki iki dairenin davacıya satışı kararlaştırılmış ve bu amaçla 4.000TL kaparo verildiği belirtilmiştir. Söz konusu sözleşmenin resmî şekil koşulu sağlanmadığından geçersiz olduğu açıktır.
2.2. Araç Satışlarında Kaporunun İadesi
Karayolları Trafik Kanununun 20. maddesi uyarınca araçların ikinci el satışlarının noterliklerde yapılması zorunlu olup aksi şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir. Buna göre sözleşmenin kurulacağından bahisle yapılan önödemelerin vazgeçme halinde sebepsiz zenginleşme hükümlerince iadesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu madde 29/2 gereği “Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”
Düzenleme gereği araç satış vaadi sözleşmeleri de noterden yapılmak zorunda olup, aksi durumda taraflar arasında sözlü olarak kurulan veya adi yazılı protokol ile kurulan araç satış vaadi sözleşmeleri de geçersizdir. (Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2019 tarihli, 2018/1291 E. , 2019/231 K.) Buna göre geçersiz sözleşme gereği ödenen kaparonun iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerince mümkündür.
Sonuç Olarak
Taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satışına ilişkin ön protokol ve benzeri sözleşmeler, resmi şekil şartına uygun olmadığı için geçersiz olup, bu sözleşmelere dayalı olarak yapılan “kaparo” ödemeleri de sebepsiz yere yapılmış ödemeler kapsamındadır. Bu türden ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerince talep edilmesi mümkündür. Ayrıca sözleşmede yer verilen cezai şart ve benzeri düzenlemeler de geçersizlikten etkileneceği tabii olup, herhangi bir cezai şart ödemesi ve benzeri yükümlülük söz konusu değildir.
Aynı tespitler araç satışlarında da geçerlidir. Zira araç satışları da resmi şekil şartına tabii olup, önden yapılan kapora ödemeleri yanmaz. Aracı almaktan vazgeçen taraf, yaptığı ödemeyi sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri isteyebilir. Hatta bir adım ileride, yapılan ödemenin sözleşme ile geri iade edilmeyeceği yazsa bile sözleşme geçersiz olduğundan, yapılan ödemelerin iadesini talep etmek mümkündür. Zira söz konusu düzenleme bağlanma parası anlamına gelse bile, sözleşme geçersiz olduğundan, tarafları bağlamaz.
Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 22.08.2021
Av. Ecenur Tuncel Uyanık
Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.