Alıcının Sebep Göstermeden Taşınmazı Satın Almaktan Vazgeçmesi Halinde Komisyon Alacağı

1- Emlak Komisyonculuğunda Ücrete Hak Kazanma Anı

Emlak komisyoncusunun hizmet bedeli, satılması için aracılık hizmeti sunulan taşınmazın satışına ilişkin esas sözleşmesinde gösterilen satış bedelinin KDV hariç % 4’ünü aşamaz (Yön. m. 20/1). Bu tutar, satıcı ile alıcı aksi yönde bir anlaşma yapmamışsa taraflarca yarı yarıya (Yön. m. 20/4) ve esas sözleşme geçerli biçimde kurulup tapuda devir işlemi yapıldıktan sonra (TBK m. 521/1) ödenir. Bu noktada emlak komisyoncusu ile satıcı arasında yapılan ve tüm komisyonun alıcı tarafından ödeneceğine dair anlaşmalar elbette alıcıyı bağlamayacaktır. Komisyon bedelinin kim tarafından nasıl karşılanacağına dair yazılı anlaşma, alıcı ile satıcı imzası taşıyan bir belge ile kurulmak zorundadır(Yön. m. 20/4). Uygulamada da bu husus üçlü protokolde (alım satıma aracılık sözleşmesi) gösterilmektedir.

Bu anlatıma göre, emlak komisyonculuğunda, hukuki talep hakkı bakımından iki farklı ücret bulunmaktadır. Bunlardan ilki, emlak komisyoncusu ile satıcı arasında kurulan sözleşme gereği “taşınmazın satılması konusunda” aracılık hizmet sunulması nedeniyle doğacak ücrettir. Diğeri ise alıcı ile emlak komisyoncusu arasında kurulan “taşınmazın alınması konusunda” aracılık hizmeti sunulması nedeniyle doğacak ücrettir. Bu iki ücretin toplamı % 4 + KDV tutarını aşamayacaktır.

Türk Borçlar Kanunu sistematiğine bakıldığında, emlak komisyoncusunun sadece ve yalnızca taraflar arasında geçerli bir taşınmaz alım-satım sözleşmesinin kurulması anında hak kazanacağı rahatlıkla görülebilir. Emlak komisyoncusu, geçerli bir sözleşme kurulmadan (hatta şekil şartlarına aykırı olduğu için geçersiz olan sözleşmelerde bile) ücret alacağına hak kazanamaz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20/3 hükmünde de; “İşletme (komisyoncu), taşınmaz alım satımının tapu siciline tesciliyle veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu kuralın istisnalarından biri, alıcının veya satıcının haklı bir sebep olmadan alım-satım sözleşmesini kurmaktan vazgeçmesidir.

2- Alıcının Satın Almaktan Vazgeçmesi ve Komisyon Bedelinin Talebi

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir mesele olarak; alıcı yer gösterme belgesini imzalar, taşınmazı beğenir, pazarlık yapılır, emlak komisyoncusunun taraflara güvenine bağlı olarak ya da çalışma sistemine bağlı olarak üçlü protokol yapılır veya yapılmaz ve neticede alıcı tarafından kaparo ödemesi yapılır. Ne var ki zaman zaman alıcı taraf, yukarıda anılan süreçten sonra, haklı veya herhangi bir sebep göstermeden sözlü olarak taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini komisyoncuya bildirir. Bu durumda emlak komisyoncusunun komisyon bedeli talep hakkının olup olmadığı, varsa ne miktarda olduğu ve kimden nasıl talep edebileceği tartışılmalıdır.

Taşınmaz ve Araç Satışına İlişkin Ödenen Kaparonun Vazgeçme Halinde İadesi ve Cezai Şart Düzenlemesi başlıklı makaleden kaparonun iadesi ile ilgili hukuki durumu inceleyebilirsiniz.  

2.1. Alıcı Kural Olarak Komisyon Bedelini Ödemek Zorunda Değildir

Alıcı vazgeçtiğine göre, diğer bir deyişle sözleşme kurulmadığına ve tapuda tescil edilmediğine göre, emlak komisyoncusu kural olarak herhangi bir komisyon bedeli talep edemez. Gerçekten de alıcı dilediği takdirde taşınmazı satın almaktan vazgeçebilir. Bu senaryoda emlak komisyoncusunun herhangi bir talep hakkı doğmayacaktır. Fakat uygulamada, emlak komisyoncusu, alıcı ve satıcı  arasında kurulan bir sözleşme bulunmaktadır. Bu sözleşme “taşınmaz gösterme belgesi” olarak adlandırılan belgenin imzalanması ile sadece komisyoncu ve alıcı arasında kurulmuş olabileceği gibi ve alım satıma aracılık sözleşmesi şeklinde üçlü protokol ile de kurulmuş olabilir. Alıcı taraf bu sözleşmedeki hükümler ve “cezai şart” düzenlemeleri ile bağlıdır ve bu sözleşede belirtilen sözleşme şartlarına göre komisyon bedelini ödemek zorundadır. Sözleşmede komisyon bedelinin vazgeçme halinde de ödeneceği, ayrıca cezai şart da ödeneceği gibi düzenlemelere yer verilmişse, alıcı artık bunları ödemek zorundadır. Diğer bir deyişle, alıcı, sözleşmede yer verilen düzenlemeler gereğince, taşınmazı satın almaktan vazgeçmesi halinde komisyon bedelini ve hatta bunun yanında cezai şartı ödemekle yükümlü kılınabilir.

2.2. Alıcının Komisyon Bedeli ve Cezai Şart Ödeme Zorunluluğu Ortaya Çıkabilir

Alıcı-satıcı-komisyoncu arasında yapılan alım satım aracılık sözleşmelerinde genellikle şöyle hükümlere yer verilir: “Alıcı haklı sebep göstermeden satın almaktan vazgeçmişse, komisyon bedeli tutarını ve bir komsiyon bedeli tutarında da cezai şartı öder.”

Bu sözleşme hükmü kural olarak tarafları bağlar ve alıcı taraf kendi üzerine düşen komisyon bedelini ve komisyon bedeli tutarında cezai şartı ödemek zorunda kalır. Alıcı taraf tacirse, cezai şartın indirilmesini talep edemez (TTK m. 22).

Alıcı taraf tüketici niteliğinde ise sözleşme hükmünün haksız şart niteliğinde olduğunu savunabilir ise de bu savunmanın Yargıtay tarafından kolay kolay kabul görmediği görülmektedir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 12.06.2019 tarihli, 2019/2691 E.  ,  2019/7141 K.). Ayrıca mahkeme cezai şartın fahiş olduğunu değerlendirirse re’sen de indirim yapabilir (TBK m. 182).

2.3. Komisyon Bedelinden Sorumluluğun Dayanağı

Taraflar arasındaki sözleşmede, alıcının vazgeçmesi halinde komisyon bedelini ödeyeceğine dair hükmün geçerliliği konusunda tereddüte düşülse de alıcı ile satıcı arasında satım sözleşmesinin kurulacağına dair anlaşma sağlanmışsa, kural emlak komisyoncusu görevini yapmış sayılır. Kaparo ödemesi ya da ön protokol, gerekli görevin yapıldığının delilidir. Ne var ki bu durum taraflardan birinin satıştan vazgeçmesi halinde ücrete hak kazanılacağı anlamına gelmez. Gerçekten de Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 28.11.2017 tarihli, 2015/36617 E. , 2017/11665 K. sayılı kararında: “Davalının, sözleşmenin tamamlanmasından sonra haksız olarak alımdan vazgeçmiş olması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedelinin % 3'ü oranında tellallık ücretinin davalı alıcı tarafından ödemesi gereken tellallık ücreti olup, davalının alıcı sıfatıyla sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır.” şeklindeki ifadesi ile komisyon bedelinin vazgeçme halinde ödeneceği konusunda taraflar arasında sözleşme varsa ücretin ve cezai şartın ödenmesinin zorunlu olduğunu vurgulamıştır.

2.4. Cezai Şartın Üst Sınırı ve Mahkemenin İndirim Hakkı

Komisyon bedelinin üzerindeki tutarlar, cezai şart niteliğinde olup cezai şartın geçerliliği fahiş olup olmadığının ya da geçerli olup olmadığının ayrıca tartışılması gerekir. Örneğin alıcı ile komisyoncu arasındaki sözleşmede, vazgeçme halinde % 2 + KDV komisyon bedeli ile satıcının payına düşen % 2 + KDV komisyon bedelinin ödeneceği yönündeki düzenleme, esasen cezai şart niteliğindedir. Haliyle ilk bölüm komisyon bedeli olarak düşünülmeli, ikinci bölüm cezai şart olarak değerlendirilmelidir.

“Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı, tarafların iktisadi durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber, borçlunun borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, kusur derecesi ve borca aykırı davranışın ağırlığı ölçü alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınan ceza miktarı, hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidir.” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 08.10.2018 tarihli 2016/3115 E.  ,  2018/9089 K.) Fakat hakim cezai şartın tamamını fahiş olduğu gerekçesi ile kaldıramaz. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2017 tarihli, 2015/28987 E. , 2017/12575 K. sayılı kararında bu husus: “geçerli olan sözleşmelerde hakimin fahiş gördüğü cezai şartta indirim yapabileceği düzenlenmiş, tamamen kaldırabileceğine ilişkin bir düzenlemeye yer verilmemiştir.” şeklinde belirtilmiştir. Biz burada, cezai şartın ahlaka aykırılık nedeniyle her zaman hükümsüzlüğüne karar verilebileceği görüşündeyiz. Kaldı ki cezai şart düzenlemesinin alıcının tacir olduğu senaryoda bile ahlaka aykırılık nedeniyle indirilebileceği ifade edilmektedir. Bunun yanında Yargıtay, emlak komisyonculuğu sözleşmelerindeki cezai şartın üst sınırının komisyon bedeli kadar olabileceği görüşündedir.

Eğer taraflar alıcı ile komisyoncu arasındaki sözleşmede, vazgeçme halinde komisyon bedeli ve cezai şart ödenir şeklinde değil de sadece cezai şart ödenir şeklinde düzenleme yapılmışsa, sözleşme serbestisi ve ahde vefa nedeniyle, komisyon bedelinin talep edilemeyeceği, sadece cezai şartın talep edilebileceği (Yargıtay 13. HD 12.11.2019 tarihli, 2016/26675 E.  ,  2019/11191 K.), bunun da fahiş olduğu gerekçesi ile indirime tabii tutulabileceği unutulmamalıdır.

Sonuç Olarak

Alıcı ile emlak komisyoncusu arasında “yer gösterme belgesi” ile kurulan sözleşme sonrasında alıcı tarafından kaparo ödenmesi alıcı ile satıcı arasında satım sözleşmesinin (henüz şeklen kurulmamış ise de) tamamlandığı ve komisyoncunun görevini yerine getirdiği kabul edilmelidir. Bu aşamada alım satıma aracılık hizmet sözleşmesinin imzalanması ve bu sözleşmede alıcının vazgeçmesi halinde ödeyeceği komisyon bedelinin ve cezai şartın gösterilmiş olması gerekir. Aksi durumda alıcıdan herhangi bir tazminat yahut komisyon bedeli talep edilmesi mümkün olmayacaktır. Çünkü kural olarak taşınmaz komisyonculuğu sözleşmelerinden kaynaklanan ücrete hak kazanmanın koşulu, tapunun devredilmiş olmasıdır. Tapu devri gerçekleşmeden, verilen hizmete ilişkin ücrete hak kazanmanın istisnası sözleşmesel ilişki ile aksinin kararlaştırılmış olmasından geçer.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 24.08.2021

 

Satıcının Sebep Göstermeden Taşınmazı Satmaktan Vazgeçmesi Halinde Emlak Komisyon Bedeli ve Cezai Şart başlıklı yazımız için tıklayınız.

 

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.