Satıcının Sebep Göstermeden Taşınmazı Satmaktan Vazgeçmesi Halinde Emlak Komisyon Bedeli ve Cezai Şart

1- Satıcı ile Komisyoncu Arasındaki Sözleşmesel İlişki

Emlak komisyoncuları ile taşınmaz sahipleri arasında kurulan sözleşmeler, yazılı yapılmadıkça geçersizdir (TBK 520/3). Bu sözleşmeler Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 15’de düzenlenmiş olup, “yetkilendirme sözleşmesi” olarak adlandırılmıştır. Uygulamada bazı emlak komisyoncularının bu sözleşmeyi kullanmadığı, bunun yerine sözlü olarak satıcı ile yaptıkları anlaşma sonrasında taşınmazı alıcılara göstermeye başladıkları, alıcı bulunması halinde alıcı-satıcı-komisyoncu üçlüsünden oluşan Alım-Satıma Aracılık Sözleşmesi olarak adlandırılan ve aynı Yönetmeliğin 16. Maddesinde düzenlenen sözleşmeyi imzaladıkları, hatta kimi zaman bunun da imzalanmadığı, sadece yer gösterme belgesinin alıcıya imzalatıldığı görülebilmektedir.

Oysa taşınmazın alıcı ile buluşturulması ve satımında anlaşılmasının ardından, tarafların cayması ihtimaline binayen, komisyon bedeli talep edilebilmesi için en azından alıcı-satıcı-komisyoncu üçlüsünden oluşan sözleşmenin imzalanması gerekir. Aksi durumda satıcının komisyon bedelini ödememesi halinde komisyoncunun dava yoluyla talep hakkı olmayacaktır. Zira satıcı-komisyoncu arasında geçerli ve yazılı bir sözleşme bulunmamaktadır.

2- Satıcının Sebep Göstermeden Taşınmazı Satmaktan Vazgeçmesi veya Alım Teklifini Reddetmesi

Alıcının Sebep Göstermeden Taşınmazı Almaktan Vazgeçmesi Halinde Emlak Komisyon Bedeli ve Cezai Şart başlıklı makalemizde, alıcının vazgeçmesi halinde komisyoncunun talep hakkının sınırları ve hukuki dayanağı incelenmişti. Bu yazıda anlatılan, cezai şartın üst sınırları ve sair açıklamalar burada da aynen geçerlidir. Satıcı, anlaşma sağlandıktan sonra satıştan vazgeçerse, komisyoncu ile arasındaki sözleşmeye göre belirlenecek komisyon bedelinden ve cezai şarttan sorumludur. Hatta daha ileriye götürürsek; satıcı, kendisine sunulan ve kabul etmekten imtina etmesinde haklı bir sebebin olmadığı alım teklifini reddetmesi halinde bile komisyon bedelini ödemek zorundadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bu görüştedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.12.2020 tarihli 2017/588 E.  ,  2020/1019 K. sayılı kararı

“Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir.”

Gerçekten de Yargıtay, komisyoncunun üzerine düşen görevi yerine getirerek alıcı ve satıcıyı bir araya getirmiş olmasına rağmen, satıcının sonradan satıştan vazgeçmesi halinde, komisyon bedelini ve sözleşmede varsa cezai şartı ödemek zorunda olacağını ifade etmektedir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 25.05.2016 tarihli, 2015/13473 E.  ,  2016/13546 K. sayılı kararında: “Davalının, sözleşmenin tamamlanmasından sonra haksız olarak satımdan vazgeçmiş olması nedeniyle sözleşmede öngörülen ve dava konusu yapılan satış bedelinin % 3 ü oranında tellallık ücretinin davalı satıcı tarafından ödemesi gereken tellallık ücreti olup, davalının satıcı sıfatıyla sözleşme gereğince üstlendiği ücreti ödemekle yükümlü olduğunda duraksama olmamalıdır.”

Sonuç Olarak

Alıcı – satıcı – komisyoncu üçgeninde kurulan alım satıma aracılık sözleşmesi, hüküm ve sonuçları ile değerli bir sözleşmedir. Zira Türk Borçlar Kanunu "simsarlık sözleşmeleri" başlığı altında taraflara yüksek bir sözleşme serbestisi tanımış olup, sözleşmenin yapılmamasının sonuçlarından biri de (tacir komisyoncular hariç) ücret talep edememe sorunudur. Komisyoncunun kimden ne miktarda ve hangi şartlarda ücret talep edilebileceği tamamen bu sözleşme belirlenecektir. Bu sözleşmede gerekli ve yeterli düzenlemelere yer verilmemişse, sözleşmenin kurulmasından vazgeçen satıcının herhangi bir ücret ödeme yükümlülüğü doğmaz. Çünkü ücret hakkı, kural olarak tapunun devri ile doğar. Aksi yöndeki sözleşme hükmü tarafları bağlar ve komisyoncuya ücret talep hakkı verir. Bu nedenle, alım satım aracılık sözleşmesinde vazgeçme halinde ne olacağı hükümleri dikkatli tayin edilmelidir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 24.08.2021

 

Alıcının Sebep Göstermeden Taşınmazı Almaktan Vazgeçmesi Halinde Emlak Komisyon Bedeli ve Cezai Şart başlıklı makalemizi okumak için tıklayın.

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.