Taşınmaz Yer Gösterme Belgesinde Belirtilmeyen Akrabanın Taşınmazı Satın Alması ve Komisyon Bedelinden Sorumluluk

1- Taşınmaz/Yer Gösterme Belgesi ve Niteliği

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 19’da düzenlendiği üzere, emlak komisyoncusu, alıcı adayına gösterdiği bağımsız bölüm için, alıcı adayına “taşınmaz gösterme belgesi” imzalatmalıdır. Taşınmaz gösterme belgesinde yer alması zorunlu olan unsurlar Yönetmelik’te düzenlenmekte olup, bunlardan birinin eksikliği gösterme belgesinin hukuki niteliğini ve/veya delil değerini ortadan kaldırmayacağı görüşündeyiz. Esaslı unsurlar üzerinde irade uyuşması mevcutsa sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilir.

2- Yer Gösterme Belgesinde Belirtilmeyen Bir Kişi Tarafından Taşınmazın Satın Alınması ve Komisyon Bedelinin Talebi

Emlak komisyonu işini profesyonel düzeyde yürüten emlak ofislerince “taşınmaz gösterme belgesi” detaylı düzenlemeler içermektedir. Örneğin belgede birtakım insanlar ve bunların sıfatları sayılarak, bu kişilerce taşınmazın satın alınması halinde de emlak komisyonunun ödeneceği hükmüne sıklıkla yer almaktadır. Ne var ki hatalı olarak böyle bir düzenlemeye yer verilmemiş veya bazı akrabaların (örneğin dede, anneanne gibi) gösterilmemiş olması halinde komisyon bedelinin talep edilip edilemeyeceği tartışmalara neden olmaktadır. Konuyla ilgili Yargıtay’ın istikrarsız kararlar verdiğini ve fakat son dönemde komisyoncu aleyhine sonuçlar doğurabilecek bir görüşte ısrarcı olduğunu belirtmeliyiz.

2.1. Taşınmaz Gösterme Belgesinde “Eş” İfadesine Yer Verilmemesi Halinde

Yargıtay, “taşınmaz gösterme belgesinde” alıcı adayının bütün akrabalarının sayıldığı fakat eşinin unutulduğu emsal birkaç davada, eşinin belgede yer almıyor olması nedeniyle komisyon bedelinin talep edilemeyeceğini ifade etmiştir. Kararların son derece hatalı olduğunu düşünmekle birlikte, bu belgenin ne kadar dikkatli düzenlenmesi gerektiğinin de ispatlandığını düşünüyoruz.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 12.03.2020 tarihli, 2019/628 E.  ,  2020/3222 K. sayılı kararında; “Dava, tellallık sözleşmesinden doğan ücretin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali davasıdır. … Taraflar arasında imzalanan 20.08.2015 tarihli ve "Gayrimenkul yer Gösterme Belgesi" başlıklı belgenin incelenmesinde, "...Söz konusu taşınmazlardan herhangi birini şahsım, annem, babam, çocuklarım ile 3. derece de dahil olmak üzere kan ve sıhri hısımlarım, ortağı ve idarecisi bulunduğum şirket ve şirketin ortak olduğu kuruluşlar tarafından, satın alındığı/aldığım takdirde, satın alma bedelinin KDV dahil %3 ünü, kiralandığı/kiraladığım takdirde ise bir aylık kira bedeli kadar komisyon ücretini, emlak komisyoncusuna kiralama veya satın alma tarihinden itibaren 7 gün içinde ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum" şeklinde maddenin de bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalının eşi tarafından, sözleşmede, adresi yazılı olan taşınmazın 20.11.2015 tarihinde satın aldığı açıktır. Ancak “eş”, sözleşmede sözü edilen kişiler arasında sayılmadığından cezai şartın koşullarının oluşmadığı kabul edilmelidir. Bu durumda mahkemece, anılan sözleşme hükmüne göre cezai şartın koşulları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken…”

Bu kararın ardından hemen altı ay sonra Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de 01.10.2020 tarihli ve 2020/4536 E.  ,  2020/5245 K. sayılı kararında 13. Hukuk Dairesi’nin kararını kopyala yapıştır yaparak aynı kararı vermiştir. Kararda: “…Ancak “eş” sözleşmede sözü edilen kişiler arasında açıkça sayılmadığından cezai şartın koşullarının oluşmadığı kabul edilmelidir. Bu durumda mahkemece, anılan sözleşme hükmüne göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken..”

Bu iki karardan anlaşılması gereken husus, tartışmasız biçimde, “taşınmaz gösterme belgesinde” sayılan isimlere ve belgenin kapsamında dikkat edilmesi gerektiğidir.

2.2. Taşınmaz Gösterme Belgesinde “Vasıtasıyla Görüp Beğenen Diğer Şahıslar” İfadesine Yer Verilmesi Halinde

Yargıtay, yukarıdaki güncel kararlarda “eş” ifadesini içermeyen taşınmaz gösterme belgesinden kaynaklanan taşınmaz satışlarında gayrimenkulün eş tarafından satın alınması halinde komisyon bedelinin ödenmeyeceğine hükmetmiştir. Aşağıda paylaşılan kararlarda ise taşınmaz gösterme belgesinde “eş” ifadesi yer almamakla birlikte “ilgili diğer şahıslar” anlamına gelecek ifadeler yer almaktadır. Bu durumda ne olacağı sorusuna Yargıtay, komisyon bedelinin ödenmesi gerekir şeklinde cevap vermektedir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2016/17336 E.  ,  2019/3138 K. sayılı kararında; “alıcının gördüğü gayrimenkulü şahsı ve şahsıyla ilgili birinci derecede yakınları veya dolaylı olarak kendisi ile ilgili şahıslar” ifadesini içeren taşınmaz gösterme belgesine dayalı olarak, taşınmazın eş tarafından haricen satın alınması halinde alıcıya düşen komisyon bedelinin ödeneceğine hükmedilmiştir.

Yargıtay, yine 2017 tarihli başka bir kararında, taşınmaz gösterme belgesinde yer alan “diğer ilgili kişilerce satın alınması halinde” komisyon bedeli ve cezai şart ödeneceğine yönelik sözleşme hükmünü geçerli kabul etmiş ve alıcı adayının eşinin satın aldığı taşınmaz nedeniyle komisyonun ödenmesine karar vermiştir:

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 04.12.2017 tarihli, 2015/38577 E. ve 2017/11891 K. sayılı kararında; “Davacı ile davalı arasında imzalanan 10.06.2013 tarihli “Yer Gösterme Ve Komisyon Akdi” adı altındaki sözleşme incelendiğinde, alıcının gördüğü gayrimenkulü şahsı, ortağı veya kendisinin vasıtasıyla görüp beğenen şahıslarca satın alması halinde satış bedeli üzerinden %3 komisyon + KDV ödeyeceğinin kararlaştırıldığı ve taraflarca imza altına alındığı anlaşılmaktadır. Davacı tellal, davalıya taşınmazı göstermiş, davalı, davacı ile yaptığı sözleşmeyi ortadan kaldırmadan, davacının gösterdiği taşınmaz davalının eşi tarafından satın alınmış olduğuna göre, artık tellal üzerine düşen görevi yerine getirmiş ve ücret istemeye hak kazanmıştır.”

Fakat artık bu görüşün değiştiğini ya da “diğer şahıslar” ifadesinin bir anlam ifade etmeyebileceği riskinin mevcut olduğunu söylemek yanlış olmaz. Önerimiz, “diğer şahıslar” ifadesinin hiç kullanılmaması değil, bu ifadeye çok güvenmeden mümkün olan herkesin yer gösterme belgesinde sayılıp dökülmesidir.

Sonuç Olarak

Emlak komisyoncusu, taşınmaz gösterme belgesini düzenlerken dikkatli olmalı ve düzenlediği belgede yer verdiği isim ve ifadelerin, olası bir problem halinde Yargıtay tarafından dikkatle inceleneceğini unutmamalıdır. Gösterme belgesinde yer almayan bir akrabanın yahut kişinin taşınmazı satın alması halinde bu kişinin yer gösterme belgesinde sayılmayan kişilerden olması halinde açılacak davanın reddedileceği unutulmamalıdır. Kaldı ki “eşi” ibaresi yer almıyor diye verilen kararlar yukarıdadır. Ayrıca belirtmek gerekir ki yer gösterme belgesinde sadece “komisyon bedeli” değil cezai şartın ödeneceği de kararlaştırılabilir ve kararlaştırılmalıdır. Konuyla ilgili olarak Emlakçıyı Devredışı Bırakmak, Haricen Anlaşma ve Komisyon Bedeli ile Cezai Şart İlişkisi başlıkla makalemizden bilgi alabilirsiniz. 

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 25.08.2021

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.