Emlakçıyı Devredışı Bırakmak, Haricen Anlaşma ve Komisyon Bedeli ile Cezai Şart İlişkisi

1- Emlakçının Devredışı Bırakılması

Türkiye’nin bir gerçeği olarak, taşınmaz alıcıları, taşınmazı emlak komisyoncusu ile gezmekte, beğenmekte ve fakat sonra satıcı ile haricen iletişime geçip/anlaşıp emlak komisyonunu ödemekten kaçınmak şeklinde eylemler sergilemektedir. Bu yazının konusu “emlakçının devredışı bırakılması” halinde emlak komisyoncusunun nasıl korunacağı ve ne gibi hakları olduğudur. Emlakçıdan Habersiz Ev Satmak ve Emlak Komisyon Bedelinden Sorumluluk başlıklı yazımızda satıcının haricen ev satması hakkında komisyoncunun nasıl korunacağı ile bilgi verilmiştir.

2- Alıcının Satıcı ile Haricen Anlaşması ve Emlak Komisyonu Bedeli

Bilindiği üzere, emlak komisyoncusu kural olarak taşınmazın satışı ve tapu devrinin gerçekleşmesi ile ücret alacağına hak kazanır. Çeşitli ihtilaflı senaryolarda emlak komisyoncusunun ücret talep etmek hakkı daha önce doğabilmekle birlikte temel kural tapu devrinin gerçekleşmesidir. Fakat ne yazık ki zaman zaman alıcılar, emlak komisyon ücretini ödememek için gezip gördüğü ve beğendiği evi satıcı ile haricen anlaşarak satın almaktadır. Kural olarak bu senaryoda, alıcı ile komisyoncu arasında bir sözleşme yoksa emlak komisyoncusunun ücret talep hakkı doğmaz. Zira komisyoncu, sadece taşınmazı gezip göstermekle ücrete hak kazanamaz. Fakat bu temel kuralın, alıcı ile emlak komisyoncusu arasında yapılacak “yer gösterme belgesi” ya da diğer adı ile “taşınmaz gösterme belgesi” olarak adlandırılan sözleşmeye koyulacak çeşitli hükümlerle ortadan kaldırılması ve haricen satışın ya da haricen satıcı ile anlaşılmasının önü kesilebilir. Diğer bir deyişle, emlak komisyoncusu, alıcının haricen satıcı ile anlaşarak taşınmazı satın alması halinde; alıcı ile imzaladığı sözleşme hükümlerine göre komisyon bedelini ve hatta cezai şart alacağını da bile alıcıdan talep edebilir.

Yargıtay uygulama ve kararları incelendiğinde görüleceği üzere, alıcı ile emlak komisyoncusu arasında yapılan “taşınmaz gösterme belgesi” olarak adlandırılan belge, sözleşme olarak nitelendirilebilecek şartları taşıyorsa, içerisinde ücret miktarı, şartları, tarafların iradelerini gösterir hükümler mevcutsa, artık alıcı ile komisyoncunun birbirlerini bağlar nitelikte bir sözleşme kurdukları kabul edilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 04.02.2020 tarihli ve 2017/543 E., 2020/64 K. sayılı kararına, konu olan olayda yer gösterme belgesinde “taşınmazın haricen satın alınması halinde % 6 cezai şart ödenir” minvalinde bir hüküm yer almaktadır. Komisyoncu tarafından alıcı aleyhine açılan alacak davasında HGK: “Hâl böyle olunca, dosya kapsamı itibariyle davacı tellal ile yapılan sözleşmeye rağmen, tellalın saf dışı bırakılması suretiyle taşınmaz maliki ile irtibata geçilerek taşınmazın satın alındığı anlaşılan mevcut durumda, davaya konu sözleşmenin geçerli olduğunun, anlaşmaya aykırı doldurulduğunu davalının ispatlayamadığının ve davacının sözleşme gereği alacağa hak kazandığının kabulü gerekir.” şeklinde hüküm kurmuştur.

3- Alıcının Satıcı ile Haricen Anlaşması ve Cezai Şart Talep Hakkı

Yukarıda bilgisi verilen HGK kararında da Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.12.2018 tarihli, 2017/621 E. , 2018/1929 K. sayılı kararında da benimsendiği üzere, yer gösterme belgesinde, haricen satın alma halinde komisyon bedeline ek olarak cezai şartın ödenmesinin de kararlaştırılabileceği ve bu sözleşme hükmünün de geçerli olacağı kabul edilmektedir. Kararda:

“Nitekim somut olayda taraflar arasındaki 07.08.2008 tarihli “Tellallık Sözleşmesi-Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmede “Satın almayı her ne şekilde olursa olsun TURYAP’ı saf dışı bırakarak gerçekleştirirsem … satın alma bedelinin %6 + KDV’sini tellallık ücreti olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum” şeklindeki düzenleme ile taşınmazın satışı için aracılık eden tellalın saf dışı bırakılarak satışın sağlanması halinde tellallık ücretinin cezası ile birlikte ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu kararlaştırma sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde geçerli ve tarafları bağlayıcıdır.”

Sonuç Olarak

Emlak komisyoncusu tarafından alıcıya imzalatılan yer gösterme belgesi sözleşme niteliğinde tarafların iradelerini ve sözleşme şartlarını içerir nitelikte bir belge ise ve bu belgede alıcının haricen satıcıya ulaşarak taşınmazı satın alması halinde ne miktarda ücret ve/veya ceza ödeyeceği yazılmışsa, alıcı taraf bu madde ile bağlı olup, sözleşmede belirtilen komisyon bedelini ve varsa cezai şartı da ödemek zorundadır. Emlak komisyoncularının iyiniyetli olarak veya hukuki bilgi eksikliklerinden, yer gösterme belgesine cezai şart koymadıkları, sadece alım satım aracılık sözleşmesinde cezai şart düzenledikleri sıklıkla görülmektedir. Oysa bu hatalı ve/veya eksik bir yöntemdir. Taşınmaz gösterme belgesinde, haricen satın alma halinde hem komisyon bedelinin hem de cezai şartın ödeneceği kararlaştırılabilir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 25.08.2021

Benzeri davranışların satıcı tarafından yürütülmesi halinde ne gibi hakların ileri sürülebileceği Emlakçıdan Habersiz Ev Satmak ve Emlak Komisyon Bedelinden Sorumluluk başlıklı yazımızdan incelenebilir.

Ayrıca Taşınmaz Yer Gösterme Belgesinde Belirtilmeyen Akrabanın Taşınmazı Satın Alması ve Komisyon Bedelinden Sorumluluk başlıklı yazımızda da taşınmaz gösterme belgesinde gösterilmeyen kişinin taşımazı satın alması halinde ücret alacağı konusu tartışılmıştır.

 

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.