Türk Vatandaşlığının Taşınmaz Satın Alma Yoluyla Kazanılması Şartları

Taşınmaz Satın Alma Yoluyla Vatandaşlık Kazanımı
 
Türk vatandaşlığının kazanılmasına ilişkin çeşitli yollar bulunmaktadır. Bunlar arasında en sık başvurulan yollardan biri de Türk Vatandaşlık Kanunu’nun 12/b bendi ile düzenlenen yatırım yapanlara ilişkin düzenlemedir. Bu çalışmada taşınmaz satın almak suretiyle vatandaşlığın kazanılması şartları incelenecektir. Diğer yatırım araçları ve vatandaşlık kazanım yolları için tıklayınız. Konut satın alma yoluyla ikamet izni hakkında bilgi almak için buraya tıklayınız.
 
Taşınmaz Satın Alma Yoluyla Vatandaşlık Kazanımı Kanuni Düzenleme
 
Türk Vatandaşlığı Kanunu
Türk vatandaşlığının kazanılmasında istisnai haller
MADDE 12- ...
b) 4/4/2013 tarihli ve 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun 31 inci maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar ile Turkuaz Kart sahibi yabancılar ve bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu.
 
Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu
Kısa dönem ikamet izni
MADDE 31- ....
j) Türkiye’de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar ile bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu.
 
Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik
Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanılması, başvuru için gerekli belgeler ve yapılacak işlemler
 
MADDE 20-
Aşağıdaki şartlardan herhangi birini sağlayan yabancı, Kanunun 12 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir:
b) En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı .... Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir.
 
Taşınmaz Satın Alma Yoluyla Vatandaşlık Kazanımı Başvurusu Avantajları
  • Yatırım yapan yabancının yabancı eşi, ergin olmayan 18 yaşından küçük çocukları da Türk vatandaşlığı kazanır. Ergin çocuklar ise Türkiye’de süresiz ikamet izni ve sonrasında vatandaşlık başvuru hakkı kazanır. Yatırımcının anne-babasının vatandaşlık başvuru hakkı bulunmamaktadır.
  • Türkiye’de ikamet etme zorunluluğu bulunmamaktadır. Uzaktan vekaletname ile tüm işlemler halledilebilir ve vatandaşlık kazanılabilir. Türkiye’ye giriş yapılması şart değildir.
  • Satın alınan taşınmaz üç yıl sonra hiçbir şart veya yaptırıma uğramaksızın, hatta değer artışı gibi ek getirileri ile birlikte satılabilir. Vatandaşlık hakkına herhangi bir zarar gelmez.
  • Üç yıllık yatırım süresi dolmasa bile taşınmaz satılabilir. Hiçbir gerekçe göstermeksizin taşınmaz satılabilir. Fakat bu durumda vatandaşlık hakkı iptal edilir.

 

Taşınmaz Satın Alma Yoluyla Vatandaşlık Kazanım Şartları

Yukarıdaki düzenleme ile anlaşılacağı üzere, taşınmaz satın almak suretiyle vatandaşlık başvurusuna hak kazanmak mümkündür. Fakat bu süreç hem uygulamada karşılaşılan zorluklar hem de teknik birçok detay içermesi nedeniyle profesyonel bir Avukat aracılığıyla yürütülmelidir. Taşınmaz satın alma yoluyla vatandaşlık başvurusu şartları aşağıda tek tek sayılmıştır.
 
Şart 1: Vatandaşı Olunan Ülke Şartı
 Tapu Kanunu madde 35 uyarınca Türkiye’de her yabancı taşınmaz edinemez. “Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.” Bu nedenle bahsi geçen listede yer almayan ülke vatandaşları Türkiye’de taşınmaz satın alamazlar. Listede 183 ülke bulunmakta olup; Suriye, Ermenistan, Küba, İsrail, Kıbrıs Rum Kesimi bu ülkeler arasında yoktur.
 
Şart 2: Satış İşlem Tarihi
Yönetmeliğin yukarıda paylaşılan maddesi 12.01.2017 tarihinde yürürlüğe girdiği için, bu tarihten önce satın alınan taşınmazlar için vatandaşlık başvurusu yapılamaz.
Yönetmelikte yer alan 250.000,00 Dolar şartı 18.09.2018 tarihine kadar 1.000.000,00 Dolar şeklinde düzenlenmişti. Bu nedenle 18.09.2018 tarihinden önce satın alınan taşınmazlar için 250.000,00 Dolar değil, 1.000.000,00 Dolar şartı aranmaktadır.
18.09.2018 tarihinden sonra satın alınan taşınmazlar için 250.000,00 Dolar değer şartı karşılandığı takdirde başvuru yapılabilir.
 
Şart 3: Kanuni Sınırlamalar
Tapu Kanunu madde 35 hükmü gereğince, yabancılar, askeri veya siyasi birtakım gerekçelerle bazı bölgelerden taşınmaz satın alamazlar. Bu bölgeler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminde belirli olup, ilgili alanlarda işlem yapılması talep edildiğinde sistem işlem yapılmasına izin vermeyecektir. Bir yabancı Türkiye’de toplamda en fazla otuz hektarlık alan satın alabilir. Yabancılar toplamda bir ilçenin özel mülkiyet konu edilen alanının en fazla yüz onluk alanına sahip taşınmaz edinebilirler.
 
Şart 4: Taşınmazın Niteliği
Taşınmazın niteliği itibariyle tarla, arazi, arsa, ev, işyeri, ofis olup olmadığı fark etmeksizin işlem yapılabilir. Tarım arazisi nitelikli taşınmazlarda iki yıl içinde tarım projesi, arsa nitelikli taşınmazlarda iki yıl içinde inşaat projesi sunma zorunluluğu bulunmaktadır.
 
Şart 5: Değerin Tespiti 
Tarafların yaptıkları banka havale işlemleri veya parça parça yapılmışsa toplamı, resmi işlem esnasında beyan ettikleri resmi satış tutarı ve bağımsız değerleme raporundaki taşınmaz değeri tutarı olmak üzere üç tutarın da 250.000,00 USD barajını geçmesi gerekir.
 
Şart 6: Taşınmaz Değerleme Raporu
Söz konusu düzenlemeden yararlanmak amacıyla yapılan taşınmazın satış yoluyla edinimine yönelik başvurularda anılan maddede belirtilen tutarın tespiti için SPK tarafından kabul edilen, geçerli bir lisansa sahip değerleme uzmanı tarafından, değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanmış, piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporu aranır.
 
Şart 7: Birden Fazla Taşınmaz
Yabancı, 250.000,00 USD şartını karşılayarak birden fazla taşınmazı birden fazla yerden ve farklı kişilerden satın alabilir.
 
Şart 8: Taşınmazın Mevcut Sahibi
Taşınmazın mevcut sahibi yabancı ise veya satın almak isteyen kişinin eşi veya çocuklarından biri ise veya satın almak isteyen yabancının yönetici veya ortak olduğu şirkete ait ise vatandaşlık başvurusuna konu edilemez.
 
Şart 9: Taahhüt Sistemi
Yabancı, taşınmazı satın alırken, üzerine üç yıllık şerh düşülür. Bu şerh gereğince taşınmaz satılamaz. Bunun için yabancıdan yazılı taahhüt vermesi istenir.
Resmi senette; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiğim bu taşınmazı/taşınmazları 3 yıl süre ile satmayacağımı taahhüt ederim.” ibaresine yer verilir.
 
Şart 10: Kredi ile Satın Alma
Banka kredisi yolu ile taşınmaz satın alan yabancıların vatandaşlık başvurusunda bulunabilmesi için, banka tarafından yapılan ödeme dışında kalan ve yabancı tarafından peşin olarak yapılan ödemenin 250.000,00 USD barajını geçmesi gerekir. Banka kredisi dikkate alınmamaktadır.
 
Şart 11: Milli Güvenlik Şartı
Yabancı, Türkiye’de taşınmaz satın alsa bile, “millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak” şartına aykırı birtakım gerekçeler mevcutsa Cumhurbaşkanlığı tarafından vatandaşlık başvurusu reddedilebilir.
 

Taşınmaz Satın Alarak Vatandaşlık Başvurusu İşlem Prosedürleri

 
Taşınmazın Seçimi ve Satın Alınması
Yabancı tarafından belirlenen taşınmaz, satın alınmadan önce Tapu Müdürlüğü’nden birtakım kontroller yapılmalıdır. İpotek, şerh, haciz ve benzeri herhangi bir kaydın bulunmadığı görülmelidir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yer itibariyle yabancılara satışının yasak olup olmadığının öğrenilmesi de gerekir. Gerekli belgeler toplandıktan sonra satıcı ile Tapu Müdürlüğü’ne gidilerek satış işlemi yapılabilir.
 
Uygunluk Belgesi
Taşınmazın satın alındığı Tapu Müdürlüğü tarafından “Uygunluk Belgesi” düzenlenmek üzere; yapılan işlemle ilgili evraklar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Yabancı İşler Dairesi’ne gönderildir. İlgili Daire tarafından düzenlenen “Uygunluk Belgesi” hem yabancıya elektronik ortamda gönderilir, hem de Göç İdaresi Genel Müdülüğü ile Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne gönderilir. Bu belgenin düzenlenmesi ile birlikte Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31/j bendi uyarınca kısa dönem ikamet izni başvuru hakkı elde edilir.
 
Kısa Dönem İkamet İzni Başvurusu 
Başvuru ikamet edilen İl Göç İdaresi Müdürlüğü’ne online ortam üzerinden yapılır. Online başvuru üzerine Göç İdaresi tarafından mülakat düzenlenir ve bu mülakat sonrasında yabancıya “kısa dönem ikamet izni” ile “kimlik kartı” verilir.
 
Vatandaşlık Başvurusu
Kısa dönem ikamet izni başvurusu tamamlandıktan sonra, yabancı tarafından bu kez Vatandaşlık başvurusu yapılması gerekir. Vatandaşlık başvurusu İl Nufüs Müdürlüğü’ne yapılır.
 
Taşınmaz Satın Alarak Vatandaşlık Başvurusu’nda Taşınmaz Alımı Ve “Uygunluk Belgesi” İçin Gerekli Evraklar
 
-Yabancının kendi ülkesine ait kimlik belgesi veya pasaport (  Latin alfabesi dışındaki alfabelerin kullanıldığı pasaport ve yabancı ülke kimlik belgelerinin Türkçe tercümesi Tapu müdürlüğünce gerekli görülürse istenilebilecek )
-Satıcının kimlik belgesi
-Alıcı ve satıcının vesikalık fotoğrafları
-Belediye’den alınmış “Rayiç Bedel Belgesi”
-Taşınmaz Değerleme Raporu
-Bağımsız bölümler için zorunlu deprem sigortası poliçesi
-Satış esnasında ödeme yapılacaksa ödeme dekontları
-Taşınmazın üç yıl satılmayacağına dair taahhüt belgesi
 
Taşınmaz Satın Alarak Vatandaşlık Başvurusu’nda Kısa Dönem İkamet İzni İçin Gerekli Evraklar 
İlk başvuru online olarak elektronik ortamda yapılmaktadır. Burada doldurulması gereken çeşitli bilgiler mevcuttur. Bu bilgilerin yanısıra, sistem üzerinden oluşturulacak randevu tarihinde yabancının yanında götürmesi zorunlu belgeler de mevcuttur. Bunlar;
 
-İkamet İzni Başvuru Formu
-Pasaport veya yerine geçen belgenin aslı ve fotokopisi
-Dört (4) adet fotoğraf
-Kalınacak sürede yeterli ve düzenli maddi imkâna sahip olunduğuna dair beyan
-Geçerli sağlık sigortası
 
Taşınmaz Satın Alarak Vatandaşlık Başvurusu’nda Vatandaşlık Başvurusu İçin Gerekli Evraklar
 
-Kişinin hangi devlet vatandaşı olduğunu gösterir pasaport veya benzeri belge,
-Kişinin Kimlik Bilgileri ve aile bağlarını gösterir nitelikte kendi ülke resmi makamlarından alınan ve usulüne uygun onaylatılmış resmi belge,
-Bekarlık, evlilik, boşanma, ölüm olaylarını gösterir kendi ülke resmi makamlarından alınan ve usulüne uygun onaylatılmış resmi belge (Evlilik tarihi gün/ay/yıl olacak şekilde mutlaka olmalıdır),
-Kişiler veya vekili tarafından ıslak imzalı doldurulacak başvuru formu (Vat-4),
-Dosyada başvurusu bulunan her bir birey için kişi başı 15,00 TL Defterdarlıklar içindeki Muhasebe Müdürlüğüne veya Kaymakamlık içindeki Mal müdürlüğüne yatırılacak vatandaşlık başvurusu hizmet bedeli.
 

Sonuç Olarak

 
Tüm bu şartlar yerine getirilip, Tapu Müdürlüğü tarafından taşınmazın tescili yabancı adına yapıldıktan sonra, yabancıya “Uygunluk Belgesi” verilir. Bu belge Türk Vatandaşlığı başvurusuna giden ilk adımdır. Uygunluk belgesinin teslim alınmasından sonra, Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31/j bendi uyarınca kısa dönem ikamet izni başvurusu yapılması gerekmektedir. Bu bent uyarınca yapılacak başvurular kısa sürede sonuca bağlanmaktadır. Kısa dönem ikamet izninin alınmasının ardından Türk vatandaşlığı başvurusu yapılacaktır.
 
Taşınmaz satın yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı şartları, uygunluk belgesi almak, tapu tescil işlemleri ve ikamet izni başvurusunun ardından Türk vatandaşlığı başvurusu işlemlerinin yürütülmesi konusunda hukuki yardım alınması tavsiye edilmektedir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya e-mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 23.12.2020

Kadir Uyanık

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.