Ticari İşyeri Kiralarında Artış Oranı Ne Kadar? Tüfe Sınırı Ne Zamandan İtibaren Geçerli?

Kira Artış Oranının Belirlenmesi

Kiraya veren taraf kira bedeli üzerinde tek taraflı olarak zam yapamaz. Taraflar arasında imzalanan sözleşmede zam oranı yazılmış olmalıdır. Eğer zam oranı sözleşmeye yazılmamışsa kiraya veren tek başına zam yapamayacağından; kiracı onaylamadıkça / rıza göstermedikçe eski dönemde ödenen tutar ödenmeye devam edecektir. Taraflar sözleşmeye zam oranını yazmışlarsa; yazılan bu oran geçerli olur. Fakat zam oranının bir sınırı vardır. Sözleşmeye yazılan oran bu sınırın üzerinde olsa bile geçersizdir.

Türk Borçlar Kanunu madde 344 gereğince kira artış oranı “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Bu düzenlemeye göre, kiraya veren kira sözleşmesine % 20 , % 30 gibi afaki zam oranları yazmış olsa ve kiracı da bunu kabul edip imza atmış olsa bile bu oranlar uygulanmaz. Tarafların sözleşmeye yazdığı tutar tüketici fiyat endeksindeki ortalamadan düşükse, yani kiracı lehine sözleşme yapılmış ise sözleşmede belirlenen oran uygulanır.

Ticari İşyeri Kiralarında Kira Zam Oranı Sınırlaması: 01.07.2020 Tarihi

Türk Borçlar Kanunu madde 344 hükmü ile getirilen zam oranı kısıtlaması ticari işyeri kiralarında 01.07.2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uygulanmaya başladı. Bu kısıtlamanın yürürlüğe girmesi ile işyeri kiraları özelinde akıllara bazı sorular gelmektedir:

“01.07.2020 tarihinden önce imzalanan işyeri kira sözleşmesinde kira artış oranının yıllık % 35 olarak belirlenmiş olması durumunda 01.07.2020 tarihinden sonra yürürlüğe giren bu kısıtlama nasıl uygulanacaktır?”

"Zam oranına bağlı olarak tüfe oranının üzerinde ödenen kira bedelleri geri alınabilir mi?"

"7161 sayılı Kanun'un 59. maddesi ile düzenlenen tüfe oranının; ticari işyeri kiralarında da uygulanacağına dair görüşlerin dayanağı nedir?"

Tüfe Oranı Kısıtlamasının Ticari İşyeri Kira Sözleşmelerindeki Zam Oranına Etkisi

Ticari işyeri kira sözleşmeleri 01.07.2020 tarihinden önce imzalanmış olan ve bu sözleşmeye göre tüfe oranı üzerinde zam oranını kabul eden kiracılar için de tüfe oranı geçerli olacaktır. Zira aşağıda numarası paylaşılan kanun maddesi gereği bu hükümlerin derhal ve geçmişe etkili olarak uygulama alanı bulacaktır.

Türk Borçlarının Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun

Kamu düzeni ve genel ahlâk

MADDE 2 – (1) Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları, gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.

Düzenleme ile anlaşıldığı üzere kira zam oranının kısıtlanmasını düzenleyen madde geçmişe etkili olarak, yani tüm sözleşmelere uygulanacak şekilde yürürlüğe girmiştir. Zira “zam oranının kısıtlanması” tarafların iradeleri gözetilmeksizin “kamu düzenine ilişkin kurallar” içermektedir. Nitekim Yargıtay da aynı görüşü taşımaktadır:

“Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.” ( Yargıtay 3 HD 15.10.2019 tarihli, 2019/1914 E. Ve 2019/7955 E. )

01.07.2020 Tarihinden Önce Yapılan Kira Zamlarının Tüfe Oranına Göre İndirilmesi Mümkündür

İşyeri kiracısının tacir olduğu kira sözleşmelerde, zam oranı kısıtlamasına ilişkin düzenlemenin 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi ve bu tarihten sonra yapılacak zamlarda uygulanması gerektiğini belirttik. Bu tarihten, yani 01.07.2020 tarihinden önce yapılan ve fakat 01.07.2020 tarihinden sonra “yüksek zamlı” olarak ödenmekte olan kira bedellerinin indirilmesinin mümkün olup olmadığı tartışmalara yol açmaktadır.  

Türk Borçlarının Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun

İçeriği kanunla belirlenen işlem ve ilişkiler

MADDE 3 – (1) Türk Borçlar Kanunu hükümleri, yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak, daha önce gerçekleşmiş olsalar bile, içerikleri tarafların iradeleri gözetilmeksizin doğrudan doğruya kanunla belirlenmiş işlem ve ilişkilere uygulanır.

Kira artış oranının belirlenmesi “doğrudan doğruya kanunla belirlenmiş işlem” vasfındadır. Bu işlemin 01.07.2020 tarihinden önce yapılmış olmakla birlikte sonuçlarının hala devam ediyor olması hali; yani kira bedellerinin kanundaki sınırın üzerinde belirlenmiş bir oran üzerinden ödeniyor olması, kanunun uygulanma şekline aykırılık teşkil edecektir. Bu nedenle biz, zam uygulaması 01.07.2020 tarihinden önce yapılmış olsa bile kanuna aykırı zam oranı nedeniyle ödenmiş veya ödenecek kira bedellerinin; kanuna uygun zam oranı-tüfe ortalaması üzerinden hesaplanması ve aradaki farkın da iade edilmesi gerektiğini değerlendiriyoruz.

İşyeri Kiralarındaki Zam Oran Sınırı ve 7161 Sayılı Kanun Değişikliği: 01.01.2019 Tarihi

Yukarıda açıklanan bilgiler ışığında, kira artış oranının 01.07.2020 tarihinden itibaren yasal sınıra kavuştuğu açıkça belirtilmiştir. Çeşitli makalelerde 7161 sayılı Torba Yasa’nın 59. Maddesi uyarınca “tüfe ortalaması” sınırının tacirlerin kiracı olduğu işyerlerinde 01.07.2020 tarihinden itibaren değil 01.01.2019 tarihinden itibaren uygulanması gerektiğine ilişkin değerlendirmeler yer almaktadır. Bu düzenlemelere kısaca yer verelim:

Türk Borçlar Kanunu

GEÇİCİ MADDE 2

"Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun .. 344, .. üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır."

7161 sayılı Torba Yasa

MADDE 59- 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2 nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”

Bahsi geçen düzenlemeler ve aşağıda paylaşılan çeşitli Yargıtay kararlarının incelenmesi ile anlaşılacağı üzere, tacirlerin işyeri kiralarında “tüfe sınırı” uygulanmasına ilişkin kanun maddesi değişikliğinin kendilerini de 01.01.2019 tarihinden itibaren kapsadığına dair yorumları dayanaksız değildir. Her ne kadar kanuni düzenlemeler tartışmalara sebebiyet verecek cinsten ise de Yargıtay’ın çeşitli kararları konuyu üstü örtülü olarak tartışmaktadır.

“Dava tarihi itibariyle uygulanması gereken, 17/01/2019 tarih ve 7161 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikten önceki hükümlerde, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi hükmünün, kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.09.2019 tarihli, 2017/8462 E. Ve 2019/6420 K.)

“Ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344. maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.06.2019 tarihli, 2017/8651 E. Ve 2019/5865 K. )

“tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.06.2019 tarihli, 2017/8186 E. Ve 2019/5879 K. )

 

Sonuç Olarak

Tacirlerin kiracı olduğu işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmede aksi kararlaştırılmış olsa bile 01.07.2020 tarihinden itibaren, zam oranı tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacaktır. Bu sınırlama, 01.07.2020 tarihinden itibaren geçerli olmakla birlikte bu tarihten önce düzenlenmiş sözleşmelerde de “kamu düzenine ilişkin kuralların derhal uygulanması” kuralı nedeniyle 01.07.2020 tarihinden sonra ödenecek kira bedellerinde; bu oranın üzerindeki artış oranı geçersiz olacak ve yapılan fazla ödemeler geri alınabilecektir.

7161 sayılı Kanun’un 59. Maddesi ile yapılan değişiklik uyarınca; tüfe sınırının tacirler yönünden de 01.01.2019 tarihinden itibaren uygulanması gerektiğine ilişkin yorumları Yargıtay’ın bu konudaki tutumunu dikkate alarak desteklemekteyiz. Tacirler yönünden 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılan kira zam artış oranının; tüfe ortalamasının üzerinde olan kısmının geçersiz olduğunu ve bu oran üzerinden yapılan ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca kiracılara geri ödenmesi gerektiğini değerlendiriyoruz.

Daha fazla bilgi için info@kutelhukuk.com adresi üzerinden veya Whatsapp iletişim hattından iletişime geçebilirsiniz. 27.11.2020

 

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.