Taşınmazı Satın Alan Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Kiracıyı Tahliye Hakkı: İhtarname, Süreler ve Şartlar

1- Taşınmazı Satın Alan Yeni Malikin Hakları

Kiracısı bulunan bir konut veya işyerini satın alan yeni malik, kural olarak sözleşmenin doğrudan tarafı olmaktadır. Kira sözleşmesinin sonlandırılması, kiracının tahliyesi ve benzeri konularda önceki malikin sahip olduğu hakları aynı şart ve sürelere uymak koşuluyla devralmış olur. Bunun bir istisnası “ihtiyaç nedeniyle” kiracının tahliyesi konusunda yeni malike tanınan imkandır.

Türk Borçlar Kanunu madde 351 hükmünde detayları ile düzenlendiği üzere, yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren en geç bir ay içerisinde kiracıya bir ihtarname göndermek ve satın alınan taşınmazın “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu” olduğunu kiracıya bildirmek, taşınmazın boşaltılmaması halinde, altı ay sonra tahliye davası açacağını bildirmek zorundadır. Aksi halde yeni malike tanınan ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kaybetmiş olur ve genel ihtiyaç nedeniyle tahliye davası hakkını kullanmak için gerekli süreleri beklemek zorunda kalır. Uygulamada bu düzenlemeye göre açılan tahliye davalarının birçoğu yanlış sürelerde açıldığı için reddedilmektedir. Bu nedenle yazımızda süreler üzerinde özellikle durulmuştur.

2- Taşınmazı Satın Alan Yeni Malikin Uyması Gereken Süreler ve Özellikli Noktalar: 1 Ay ve 6 Ay Hesaplamaları

2.1. İhtarname Göndermek İçin Bir Aylık Sürenin Hesaplanması

Kanunda yer alan düzenlemeye göre, yeni malik taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren en geç bir ay içerisinde ihtarname çekmek ve durumu kiracıya bildirmek zorundadır. Bir aylık süre edinme tarihinden başlar ve taşınmazın satın alındığı gün de bu hesaba dahildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/1642 E. , 2019/2625 K.). Bu süre kaçırılmışsa, tekrardan canlandırılması yahut uzatılması mümkün değildir. Bir aylık süre içerisinde ihtarnamenin kiracıya ulaşması şarttır. Diğer bir deyişle, ihtarname süresinde noterden düzenlenmiş ve tebliğe çıkarılmış olsa bile 31. Gün kiracıya tebliğ edilmişse, ihtar süresinde kabul edilemeyecektir. Bu husus genellikle gözden kaçırılır ve davanın reddine sebebiyet verir. Yargıtay’ın bu görüşü istikrarlı olarak kararlarında vurguladığı görülmektedir:

“Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 26.06.2013 tarihinde satın almış ve 24.07.2013 tarihinde keşide ettiği ve 29.07.2013 tarihinde tebliğ olunan ihtarla, davalıya, kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiştir. Bu durumda ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK'nun 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08.03.2018 tarihli, 2018/1051 E. , 2018/2173 K.)

Burada tartışılması gereken son nokta, noterden gönderilen tebligatın iade olması halinde tebliğ tarihinin ne olacağı sorunudur. Yukarıda yer verilen keskin ve örnek ve kararlardan da anlaşılacağı üzere kiracıya tebligat yapılmadıkça bildirim yapılmış sayılamayacaktır. Bunun için iade edilen tebligat bildirim yerine geçmez (Yargıtay 6 HD 23.03.2016 tarihli, 2016/351 E. , 2016/2309 K.) Bunun yanında TK 21/2 uyarınca muhtara yapılan tebligatın da bildirim yerine geçip geçmeyeceği tartışmalara neden olmaktadır. Biz bir aylık süre içinde muhtara bırakılan 21/2 tebligatının bildirim yerine geçmesi gerektiği kanaatindeyiz. Zira TK 21/2 hükmüne göre, tebligat muhtara yapıldığında, muhataba tebliğ edilmiş sayılmaktadır. Aksinin değerlendirilmesi halinde kötüniyetli olarak tebligatın alınmayacağı, posta memuruna hileli bilgiler verilerek tebligatın iade ettirilebileceği sonucu doğmaktadır ki hakkın kullanımını zedelemeye yönelik kötüniyetli davranışların hukuk düzenince korunmaması gerekir.

2.2. Dava Açmak İçin Altı Aylık Sürenin Hesaplanması

Bildirim süresine uyulduktan sonra, taşınmazın satın alındığı günden itibaren başlamak üzere en az altı ay geçmesini beklemek ve davayı öyle açmak gerekir. Yargıtay eski tarihli kararlarında altı aylık sürenin ihtarın tebliği tarihinden başlayacağını ifade etmekte idi. Fakat güncel görüşü bu şekilde değildir. Yargıtay güncel görüşünde, taşınmazın satın alındığı tarihte altı aylık sürenin başlayacağını kabul etmektedir. Fakat ihtarnamede bu süreden daha uzun bir süre veya sürenin başlangıcın ilişkin farklı bir ifade kullanılmışsa, yeni malik bu ifadesi ile bağlı olacaktır.

Taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren altı ay geçmeden açılan davanın reddi gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/1642 E. , 2019/2625 K.). Birçok güncel kararında şu taslak ifadeye yer vermektedir: “edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2019 tarihli, 2017/6068 E. , 2019/3923 K.)

Ayrıca alt sınır altı ayın dolması iken, üst sınır da sözleşmenin yenilenme tarihidir. Diğer bir deyişle sözleşme yenilenene kadar bu davanın açılması şarttır. Aksi kabul kiracıyı sürekli diken üstünde, tahliye baskısı altında tutma anlamına geleceğinden, haksız sonuç doğurur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2019 tarihli, 2017/6068 E. , 2019/3923 K.) Yenilenme süresi geçildikten sonra yeni malik gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılamaz, bu durumda yenilenme tarihinden sonraki bir ay içerisinde genel gereksinim sebebiyle dava açılabilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 17.05.2018 tarihli, 2018/1074 E. , 2018/5424 K.).

3- Kardeşin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir

Kanunda sayılan eş, altsoy, üstsoy kavramlarının kimi kastettiği açıktır. Fakat bakmakla yükümlü olunan kişilerden ne anlaşılması gerektiği ve kapsamı iyi araştırılmalıdır. Örneğin Yargıtay 6 HD 24.11.2014 tarihli 2014/12439 E. , 2014/12928 K. sayılı kararında, yeni malikin kardeşini “bakmakla yükümlü olunan kişiler” kapsamına değerlendirmiştir. Gerekçe olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'unun 364/1. Maddesinde düzenlenen "Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür.” hükmünü göstermiştir.

4- Satın Alanın Şirketinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılamaz

Taşınmaz satın alan gerçek kişinin, bu taşınmazı şirketinin ihtiyacı nedeniyle beyan etmesi ve şirketi için kullanılmak üzere ihtiyacının doğduğunu ifade ederek tahliye davası açması halinde dava reddedilecektir. Yargıtay’ın da çeşitli kararlarında belirtildiği üzere, ihtiyaç, gerçek kişinin ihtiyacı olmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 17.05.2018 tarihli, 2018/1074 E.  ,  2018/5424 K. sayılı kararında da bu durum şöyle açıklanmıştır: “Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz.”

Sonuç Olarak

Taşınmaz satın alan yeni malik, ister işyeri olsun ister konut, söz konusu taşınmazın kiracı tarafından boşaltılmasını istiyorsa, ilk akla gelen tahliye yolu, ihtiyaç nedeniyle tahliye talepli ihtar göndermek ve tahliye davası açmaktır. Uygulamada da bu yönteme sık başvurulduğu görülmektedir. Ne var ki burada dikkat edilecek birkaç husus vardır. Bunlardan ilki, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmasıdır. Bu noktayla ilgili detaylar, tahliye davasının icrası, kesinleşmesi ve sair konular şu makalemizde anlatılmıştır. İkinci olarak dikkat edilecek husus ise ihtar gönderme süresi ve dava açma süresinin doğru tespit edilmesidir. Gerçekten de uygulamada davaların birçoğu sürelere uygun davranılmaması nedeniyle reddedilmektedir. Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içerisinde kiracıya ulaşacak şekilde bir ihtarname göndermelidir. Bu süre içerisinde kiracıya ulaşmayan ihtarnameye dayalı olarak açılan davalar reddedilmektedir. Ayrıca yine taşınmazın satın alındığı tarihten sonra altı ay geçmesini beklemeden açılan davalar da reddedilir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 01.09.2021

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.