Pandeminin Kira Sözleşmelerine Etkisi

Genel Olarak

2019 yılı Aralık ayında Çin’de ortaya çıkan ve kısa sürede yayılan Covid-19 salgını nedeni ile 12.03.2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmiştir. Salgın tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de olağan hayatı sekteye uğratmış, hastalığın bulaşmasını kontrol altına almak için devlet tarafından bir dizi önlem alınmak zorunda kalınmıştır.

 

İş bu önlemler kapsamında, İçişleri Bakanlığı'nca 81 ilde geçici süreyle; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek, lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin 16 Mart 2020 Pazartesi tarihi saat 24:00 itibari ile geçici süre ile durdurulmasına karar verilmiştir^[1]. Sonrasında ise ek bir genelgeyle lokanta, restoran ile pastane ve benzeri iş yerlerinin sadece "paket servis" ve "gel-al" benzeri şeklinde hizmet verebileceği ilan edilmiştir^[2].

 

26.03.2020 tarihli ve 31080 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak aynı tarihte yürürlüğe girmiş olan düzenleme ile; 01.03.2020 tarihinden 30.6.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir. Dikkat edilmelidir ki söz konusu düzenlemede kira bedelinin ödenmemesinin yalnızca sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi sonuçlarını doğurması engellenmiş, kiraya verenin kira bedelini talep etmesinin önüne geçilmemiştir.

 

Yukarıda belirttiğimiz düzenlemeler kapsamında faaliyetleri belirsiz süre ile durdurulan işletmeler ile ilgili gerek borçlar hukuku, gerek iş hukuku bakımından birçok hukuki uyuşmazlığın ortaya çıkacağı aşikardır. İş bu yazımızda işyeri kira sözleşmeleri bakımından kiralayan ve kiracı arasında çıkabilecek uyuşmazlıklar ele alınacaktır.

 

Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Kiraya veren kiralananı kiracının kullanım amacına elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince de kiralananı bu kullanım amacına uygun olarak bulundurmakla, kiracı ise kira bedeli ödemekle yükümlüdür. Covid 19 nedeni ile faaliyeti tamamen veya kısmen durdurulan işletmeler, belirsiz bir süre boyunca kiraya veren tarafından kullanıma elverişli bir şekilde bulundurulamayacaktır. Bu durum kiraya verenin elinde olmayan sebeplerle gerçekleşmiş olsa dahi, kiracının kira bedeli ödeme borcunu eksiksiz olarak yerine getirmesinin beklenmesi hakkaniyete aykırı olacaktır.

 

Mücbir Sebep Kapsamında Değerlendirme

 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararı şöyledir: “mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, SALGIN HASTALIK gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” Söz konusu karardan görüleceği üzere Covid-19 pandemisi mücbir sebebin varlığına işaret eder. Ancak unutulmamalıdır ki kiracının borcu kira bedelinin ödenmesi yani para borcudur. Para borçlarının da imkansızlaşmayacağı kabul edilmelidir. Sonuç olarak Covid-19 salgını mücbir sebebin varlığı sonucu doğursa da kira bedelinin ödenmesi borcunu ortadan kaldırmayacaktır. Ancak unutulamamalıdır ki kira sözleşmesinde mücbir sebep halini ve sonuçlarını düzenleyen özel hükümler bulunabilir. Bu durumda söz konusu hükümler uygulama alanı bulacaktır.

 

Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Davaları

 

TBK. M.138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” denilmektedir.

 

Buna göre kiracı mahkemeye başvurarak dava yolu ile sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir. Kiracı, işyerinin faaliyetinin durdurulduğu süre boyunca kira bedelini ödememiş olmalı veyahut kira bedelini öderken ifanın aşırı güçleşmiş olmasından doğan haklarını saklı tuttuğunu belirtir şekilde ihtirazi kayıt düşmüş olmalıdır. Mahkemeden dürüstlük kuralına ve hakkaniyete uygun olarak, her durumun özel koşullarına göre sözleşmenin edimlerinin askıya alınması veya kira bedelinde indirime gidilmesi istenebilir.

 

Daha fazla bilgi almak için info@kutelhukuk.com üzerinden mail yolu ile, whatsapp hattından veya telefon numarası üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

 

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.