Otomat Kirası Sözleşmelerinin Niteliği, Kiranın Ödenmemesi, Feshi ve Tahliyesi: Taşınmaz Kirası

1- Otomat Kiralama Sözleşmelerinin Niteliği

Otomat makinesinin kiralanması ile otomat makinelerinin konulduğu alanların kiralanması meselelerini birbirine karıştırmamak gerekir. Otomat makinesinin mülkiyeti her kimde ise bu kişi ile otomat makinesini işletmek için kiralayan kişinin arasındaki ilişki bu yazının konusu değildir. Değişmekte olan bir iş modeli olsa da genellikle otomat makinesinin mülkiyetine sahip olan kişi bunu aynı zamanda işleten kişidir. Bu yazının konusu, otomat makinesinin konulduğu / kurulduğu alanın kiralanması ile oluşan kiraya veren / kiracı (otomat makinesi sahibi) arasındaki ilişkidir.

Kiraya veren, yani otomat makinesinin konulduğu alanı kiraya veren kişi ile otomat makinesinin sahibi veya onu da kiralamış olan kişinin arasındaki kira sözleşmesi kural olarak taşınmaz kira sözleşmesi niteliğinde olup, genel kira hukuku hükümlerine tabiidir. Buna göre, sözleşmenin süresi, şartları, feshi ve tahliyesi bakımından konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi hükümleri değil, genel hükümler uygulanacaktır.

2- Kamu İhalesi Yolu ile Otomat Alanının Kiralanması

Otomat konulacak alanın kamu ihalesi yoluyla kiralandığı uygulamada sıklıkla görülen sözleşme modellerinden biridir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre kiralanmış otomat alanlarına ilişkin kira sözleşmesinin, feshi, tahliyesi ve ecrimisil konularında bahsi geçen Kanun uygulanacağından aşağıda bahsi geçen TBK hükümlerinden önce ilgili sözleşmenin ve 6183 sayılı Kanun ile 2886 sayılı Kanun’un uygulanacağı bilinmelidir.

3- Otomat Kiralama Sözleşmesinin Feshi ve Tahliyesi

Devlet ihalesi yoluyla Belediye, Üniversite gibi kişilikler tarafından kiralanan otomat alanlarını bir kenara bırakırsak, AVM, Site Yönetimi gibi yerlerde AVM yönetimi veya site yönetimi tarafından kiralanan otomat alanlarına ilişkin kira sözleşmesine uygulanacak hükümler TBK 299-338 hükümleridir. Buna göre, otomat alanı kira sözleşmesi, adi taşınmaz kira sözleşmesi niteliğindedir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 02.06.2021 tarihli, 2021/3133 E.  ,  2021/5904 K.).

Adi taşınmaz kira sözleşmesinin uygulanması nedeniyle, konut ve çatılı işyeri kiralamalarından farklı olarak, belirli süreli sözleşmenin süresinin dolması ile sözleşme kendiliğinden son bulur (TBK m.300 ve 327) Şayet taraflar sözleşme süresi sona ermesine rağmen ilişkiyi fiilen devam ettirmişlerse, sözleşme belirsiz süreliye döner (TBK 327) Sözleşmenin belirsiz süreliye dönmesi halinde TBK 329 hükmündeki fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshetme zorunluluğu ortaya çıkar. Özellikle kiraya veren, belirli sürenin sonunda kira ilişkisine devam edilmeyeceğini bildirmek zorunda değilse de tahliye edilmesi gerektiğini bildirerek fiilen ilişkinin devam ettirilmeyeceğini ve belirsiz süreliye dönüşmeyeceğini ortaya koymalıdır. Bunun için bir ihtarname gönderilebileceği gibi İİK madde 272 uyarınca belirli sürenin dolması nedenine dayalı tahliye talepli icra takibine de (Örnek No 14) girişebilir. İİK 272 hükmü: “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.” Şeklindedir.

4- Otomat Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Kira Alacakları ve Tahliye İstemi

Kira sözleşmesinden kaynaklanan borcunu ödemeyen kiracının bu gerekçe ile tahliyesinde uygulanacak hükümler yine adi taşınmaz kirasından kaynaklanan hükümlerdir. TBK 315 hükmü gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarından farklı olarak kiracıya iki ihtar gönderilmesi gerekmeyeceği gibi, verilecek süre de 30 gün değil 10 gündür. Kiraya veren dilerse, kiracıya göndereceği ihtarname ile 10 gün süre verir ve bu sürede de kira bedeli ödenmezse, sözleşmenin feshedileceğini kiracıya ihtar edebilir. Dilerse ihtarname göndermeden doğrudan İcra ve İflas Kanunu madde 269 uyarınca alacağının ödenmesi ve ödenmezse (10 gün içinde) tahliye davası açılacağı ihtarını içerir icra takibi de başlatabilir.

Sonuç Olarak

Otomat alanı kiralama sözleşmelerine, içerikleri itibariyle konut ve çatılı işyeri kiralama hükümlerinin uygulanması mümkün görülmemektedir. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. Buna bağlı olarak taraflar arasındaki sözleşmenin, süresi, sürenin bitmesinin sonuçları, kira bedelinin ödenmemesi ve bunun sonuçları, sözleşmenin feshi ve kiracının tahliyesi gibi hususlarda, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler değil, genel adi yazılı taşınmaz kira sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır. Buna bağlı olarak kiracının tahliye edilmesi daha kolaydır.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 10.07.2021

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.