Kiracının İşyerinde Yaptığı Yenilikleri - Değişiklikleri Mülk Sahibinden Talep Etmesi

1. Ticari İşyeri Kiralarında Kiracının Yaptığı Masrafların Geri İstenmesi

1.1. Yapılan Masrafların Geri İstenmesine İlişkin Temel Kanuni Düzenleme

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.

İşyeri kira sözleşmelerinde genellikle, kiracının tadilat ve değişiklikler yapabileceğine izin verilmektedir. Fakat yapılan tadilat nedeniyle ortaya çıkan masrafların ve iyileştirme bedellerinin mülk sahibinden talep edilemeyeceği yer almaktadır. Oysa bu sözleşme maddesi geçersizdir. Zira kiracının yaptığı masraflar vekaletsiz işgörme hükümlerine göre talep edilebilir.

1.2. Sözleşmede Kiracıya Tadilat ve Değişiklik İzni Verilmemişse

Kiracı, sözleşmenin imzalanması esnasında hata yapmış ve mülk üzerinde değişiklik – yenilik yapma yetkisi almamışsa, yapılan masraflardan “sökülüp götürülmesi mümkün olmayanlar” vekaletsiz işgörme hükümleri uyarınca mülk sahibinden talep edilebilecektir. Bu masrafların ne şekilde talep edilebileceği, hangi miktarlar üzerinden hesaplama yapılacağı bu makalenin konusunu oluşturmaktadır.

“kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.” ( Yargıtay 3 HD 15.04.2019 tarihli, 2017/7043 E.  ,  2019/3365 K. )

1.3. Kira Sözleşmesinde “Yapılan Masrafların Talep Edilemeyeceği” Yazıyorsa

Kira sözleşmesinde yapılan masrafların talep edilemeyeceğine dair sözleşme hükmü varsa, bu sözleşme hükmü kesinlikle – her dönem için geçerlidir denilemez. Yargıtay’ın uzun süredir sürdürdüğü görüşüne göre, erken tahliye halinde yapılan masraflar oranlanarak kiracıya ödenmek zorundadır.

“Kira sözleşmesinde, kiracının, kiralanana yaptığı masrafları talep etmeyeceği düzenlenmiş ise de söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresini sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olacaktır. Kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı tahliye eden kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.” (Yargıtay 3 HD 24.12.2019 2018/7356 E.  ,  2019/10535 K.)

“(sözleşmede yapılan tadilat ve değişiklik masraflarının talep edilemeyeceği yazan bir sözleşme için) söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 4 yıllık süre sona ermeden tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük yoktur.” (Yargıtay 3 HD 27.05.2019 tarihli, 2017/8315 E.  ve 2019/5040 K. )

1.4. Kiracının Kendisi İşyerini Erkenden Tahliye Etmişse

Yukarıda yer verilen Yargıtay kararları ve uygulamalarına göre, “kiracı sözleşme bitimi süresinden önce” kiralanan yerden tahliye edilirse yapılan masrafları talep etme hakkı doğmaktadır. Kiracının kendisinin işyerini erken tahliye etmesi halinde de aynı kurallar geçerli olacaktır. Zira Yargıtay bu konuda, tahliyenin haksız olup olmadığına bakmamaktadır. Önemli olan zamanından evvel tahliye edilmiş olması ve yapılan masraflardan gerekli faydanın sağlanamamış olmasıdır.

“Kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı, dosya kapsamı itibariyle kabul edildiği üzere haksız nedenle de olsa, tahliye eden davacı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların bedellerini isteyebilir.” ( Yargıtay 3 HD 21.02.2019 tarihli, 2018/4038 E. Ve 2019/1398 K. )

1.5. Kiracının Kira Bedelini Ödemediği İçin Tahliye Ettirilmesi

Kiracının kendisinin erken tahliye etmesi ihtimalinde açıklandığı üzere burada da “tahliyenin haklılığı” değil tahliye edilmiş olmasına bakılmaktadır. Kiracı sözleşme süresinden evvel işyerini tahliye etmiş ise haklı veya haksız, iradi olarak veya kira bedellerini ödemediği için hukuki olarak zorla fark etmeksizin, mülk sahibinden yapılan tadilat masraflarını talep edebilir.

1.6. Sözleşme Süresi Dolduğu İçin Tahliye Edilmişse

Sözleşme süresinin dolması konusu çeşitli ihtimallere göre değişkenlik gösterir. Sözleşme belirli süreli ( 5 yıl – 7 yıl gibi) bir sözleşme ise sözleşme süresi dolduğunda kiraya veren mülk kiracıyı tahliye ettiremez. Sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşmeyi 10 yıllık süre dolmadıkça, “belirli süre doldu” diyerek sözleşmeyi feshedemez.

Kira sözleşmesindeki 5 yıllık belirli süre dolmuş ve kiracı bildirim hakkını kullanarak süre dolumu nedeniyle işyerini tahliye etmişse Yargıtay’ın tüm kararlarında atıf yaptığı üzere, sözleşmedeki “tadilat ve değişiklik masrafları mülk sahibinden talep edilemez.” hükmü geçerli hale gelecektir. Kiracı bu durumda yaptığı zorunlu ve yararlı masrafları isteyemeyecektir.

1.7. İmar – Belediye – Ruhsat İzinlerinin Alınamaması Nedeniyle Tahliye Edilmişse

Kiracıların en sık karşılaştığı sorunlardan biri de işyeri ruhsatı alınamaması ya da benzer idari sorunlar nedeniyle işyerinde gerekli tadilatların yapılamaması gibi sorunlar nedeniyle işyerinde yaptıkları diğer tüm yatırımların anlamsız hale gelmesidir. Burada da kiracı aynı biçimde erken tahliye zorunluluğu nedeniyle yaptığı yararlı ve zorunlu masrafları kiraya veren mülk sahibinden talep edebilir.

“(diğer kat malikleri yazılı izin vermediği için işletme ruhsatı alamayan ve mülkü boşaltmak zorunda kalan kiracının açtığı davada) kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir.” ( Yargıtay 3 HD 11.04.2019 tarihli, 2017/6701 E.  ,  2019/3274 K. )

“(ruhsat almak için Belediyeye başvurduğunda tapu kaydında işyeri olmadığı öğrenilen ve kat maliklerinden onay alamadığı için ruhsat alınamayan, tahliye edilmek zorunda kalınan işyeri için) kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir.” ( Yargıtay 3 HD 30.04.2019 tarihli, 2019/637 E.  ,  2019/3984 K. )

2. Ticari İşyeri Kiralarında Yapılan Masrafların Geri İstenmesinde Zamanaşımı

Kiracının mülk üzerinde yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde talep edileceği kabul edilecek ise zamanaşımı süresi 10 yıl, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edileceği kabul edilecek ise zamanaşımı süresi 2 yıl olacaktır. Bu nedenle davanın niteliğinin tespiti önem arz eder. Yargıtay tüm kararlarında davanın dayanağının vekaletsiz işgörme hükümleri olduğunu ifade etmektedir.

“Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.” ( Yargıtay 3 HD 07.10.2019 tarihli, 2018/5631 E.  ,  2019/7531 K. )

3. Ticari İşyeri Kiralarında Yapılan Masrafların Geri İstenmesinde Hesaplama Usulü

Kiracı, kiralanan taşınmaz üzerinde gerçekleştirdiği ve söküp götüremediği faydalı ve zorunlu masrafları; yapıldığı tarihteki rayiç bedeli hesap edilerek tazmin edilir. Hesap edilecek bu tutar üzerinden kiracının yararlandığı süre oranlanarak, tahliye tarihinden sözleşme süresinin sonlanacağı tarihe kadar geçecek süre zarfındaki miktarın ödenmesine karar verilir. Ayrıca bu tutardan yıpranma payı da düşülür.

"Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir." (Yargıtay 3 HD 27.05.2019 tarihli, 2017/8315 E.  ve 2019/5040 K. )

“Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.” ( Yargıtay 3 HD 18.06.2019 tarihli, 2019/2146 E.  ,  2019/5518 K. )

4. Ticari İşyeri Kiralarında Yapılan Masrafların Geri İstenmesinde Görevli Mahkeme

İşyerinde yapılan değişikliklerin vekaletsiz işgörme hükümlerine bağlı olarak talep edildiği davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Sonuç Olarak

Ticari işyeri kiralarında, kiracı şirket, kiralanan mülkte göstereceği ticari faaliyete göre, mülk içerisinde birtakım değişiklikler – tadilatlar yapmak ve bu şekilde daha kullanışlı veya ticari amacına daha uygun bir işyeri elde etmeyi hedefler. Bir nevi mülk üzerinde birtakım yatırımlar yapar. Bu yatırımların korunması için kiracının o mülkten kısa süreler içerisinde çıkarılmaması gerekir. Bu korumayı sağlamak için kiracılar genellikle 5 yıllık – 10 yıllık kira sözleşmeleri imzalamaktadır. Ne var ki işler bazen planlandığı gibi gitmeyebilir. Kiralar zamanında ödenmediği için mülk sahibi kiracıyı hukuki yollarla tahliye ettirebilir. Veya işyeri sahibi işler yolunda gitmediği için mülkü boşaltmak ve işyerini kapatmak veya başka bir yere taşımak zorunda kalabilir. Bu gibi hallerde yapılan yatırımın, yani kiralanan işyerinde yapılan tadilat ve masrafların mülk sahibinden geri istenmesi mümkündür.

Daha fazla bilgi için info@kutelhukuk.com adresi üzerinden veya Whatsapp iletişim hattından iletişime geçebilirsiniz. 28.11.2020

 

 

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.