Geriye Dönük Kira Alacağı Davası ve Artış Talebinin Hukuki Durumu

1- Geriye Dönük Kira Alacağı Talebi

Türkiye’nin içinde bulunduğu enflasyonist dönem kira bedellerine uyuşmazlıkların sayısında da ciddi bir artışa sebebiyet vermiştir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların ciddi bir bölümünü oluşturan meşhur sorunun cevabı da herkesçe merak edilmektedir. Kiraya verenler, kira sözleşmesinde yazılı bir artış oranı olmasına rağmen, kimi zaman kiracıyla arası bozulmasın diye, kimi zaman kiracının ekonomik şartlarının elvermemesi nedeniyle, bu oranda artış yapmamakta, bir nevi kiracıya daha az miktarda kira ödemesi için göz yummaktadır. Ama üzerinden aylar-yıllar geçtikten sonra, taraflar arasında başkaca sebeplerle uyuşmazlıklar çıkmaya başladığında, geriye dönük olarak bu oranlarda yapılması gereken zam üzerinden aradaki fark kira bedeli için icra takibi yapma yoluna gitmektedirler.  Bu yazımızda kiraya verenlerin geriye dönük kira artış talebinde bulunup bulunamayacakları ve bu konuya Yargıtay’ın bakışı incelenecektir.

2- Kiraya Veren Geriye Dönük Kira Talebinde Bulunabilir Mi?

2.1. Eski Yargıtay Kararları

Kiraya verenlerin, sözleşmede yazmasına rağmen geçmiş dönemde uygulamadıkları kira zam oranları ile yapılacak hesaplamaya göre ortaya çıkacak kira farkını, beş yıl geriye dönük olarak talep edebilecekleri kabul edilmektedir. Yargıtay eski kararlarında aynen şu ifadelere yer veriyordu: “Davalı kiracı tarafından takip konusu dönemlerde kira paralarını kira sözleşmesindeki artış oranına göre artış yapmadan alacaklının banka hesabına artışsız olarak ödenmesi ve ödenen tutarların ihtirazi kayıt ileri sürülmeden alınmış olması davacının artış koşulundan vazgeçtiği ve taraflar arasında bu yolda zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanamaz^[1].”

Yargıtay’ın önceki dönem kararlarına göre, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş ve fakat bu oran uygulanmadan, daha az bir miktarda zam yapılarak bu tutar kiraya verenin banka hesabına yatırılmışsa, kiraya veren de hiçbir ihtirazi kayıt koymadan kira bedellerini kabul etmişse, zamanaşımı sınırı ile yani beş yıl geriye dönük olarak sözleşme gereği kira bedeli zam oranı üzerinden hesap edilecek kira farkını talep^[2] edebiliyordu^[3]. Ayrıca bu savunmaların yargılamayı gerektirdiğinden bahisle icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılamayacağı da söylenemiyordu. Kiracı, icra takibine itirazda bu yönde itirazda bulunsa da icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabiliyordu^[4].

2.2. Güncel Yargıtay Kararlarına Göre Güven İlkesi Kavramı, Kira Bedeline İlişkin Teamül Oluşturma Hali ve Geriye Dönük Kira Bedeli Talep Edilip Edilemeyeceği Hakkında Yargıtay Görüşünün Değişebileceği İzlenimi

Hukukun en temel ve evrensel ilkesi “dürüstlük ilkesi” olarak adlandırılan ve tarafları hak ve borçların kullanımı noktasında dürüst davranma yükümlülüğü koşan ilkedir. Güven ilkesi ise dürüstlük ilkesinin alt ve belki en önemli başlıklarından biridir. Taraflardan biri, fiilen sözleşmede yazan bir hükmü uygulamayacağı yönünde karşı tarafta haklı bir güven tesis etmişse, artık bu iradesinden geri adım atamaz. Özel bir ilişkiye girmiş taraflardan biri, hukuka ve güven ihlâli söz konusu olduğunda da hukukun öngördüğü yaptırıma güvenerek karşı tarafa güvenmiştir. Karşı taraf omuzlarına da bu güvenden dolayı doğru ve dürüst davranmak ve sadakatli olmak yükümlülüğü yüklenmiştir^[5].

Türk hukuk öğretisinde dürüstlük kuralından hareketle bir olayda güven sorumluluğunun gerçekleşebilmesi için şu şartlar aranmaktadır: Olayda bir “güven” unsuru bulunmalı, zarar gerçekleşmeli, yaratılan hukukî görünüme güvenin pozitif olarak korunması anlamında geçerlilik sonucu bağlanmamalı, zarar ile yaratılan hukukî görünüş arasında nedensellik bağı söz konusu olmalı, başka hukukî kurumların uygulama alanına giren herhangi bir durum söz konusu olmamalı, hukukî görünüşü yaratan kimse kusurlu olmalı, kişinin haklı güveni, yani olayda iyi niyeti bulunmalıdır^[6].

Güncel Yargıtay kararlarında güven ilkesi uyarınca karşı tarafta oluşturulan haklı güvene rağmen geriye dönük kira bedellerinin zamlı oran üzerinden talep edilmesinin “çelişkili davranma yasağı” kapsamında değerlendirilmesi gerektiği kanaatindeyiz. Yargıtay kararlarında kiracının, kira sözleşmesinde yazmamasına rağmen kiraya zam yaparak (sözlü anlaşma üzerine) zamlı tutar üzerinden kira ödemeleri yapması nedeniyle kendisi aleyhine teamül oluşturabileceği ve bunun kendisini bağlayacağı çok sayıda kararda ifade edilmiştir^[7].

Örneğin bir kararda, kiracı taraf, sözleşmede yazandan farklı ve fazladan zam oranını kabul ederek düzenli ödemeler yapmış ve taraflar arasında yeni kira bedeli üzerinden bir teamül oluşmasına imkan vermişse geriye dönük olarak fazladan kira bedeli ödediğinden bahisle yasal artış oranına göre hesaplanması gereken kira bedeli farkını geriye dönük olarak isteyemeyeceği kabul edilmiştir^[8]. Şayet kiracı fazladan yaptığı ödemeler ile bir teamül oluşturabiliyorsa, düşük bedelle yaptığı kira ödemeleri için de bir teamül oluşturabilmelidir.

2.3. Sözleşmedeki Artış Miktarı Belirli ve Muayyen Değilse Zam Yapılamaz

Yargıtay güncel kararına göre “Kira enflasyon oranından az olmamak kaydı ile günün şartlarına göre arttırılacaktır” hükmüne göre artış miktarı belirli ve muayyen olmadığından geçersizdir. Geçersiz artış miktarı nedeniyle kira bedelini zamlı tutar üzerinden talep etmek mümkün değildir^[9].

Sözleşmede kararlaştırılan artış koşulu belirli ve muayyen olmadığından (hangi kurumun açıklayacağı oranların baz alınacağı, TEFE oranında mı TÜFE oranında mı artırılacağı, aynı aya karşılık gelen artış oranının mı, yıllık ortalamanın mı alınacağı) geçerli değildir^[10].

“Resmi enflasyon tutarında zam yapılacaktır” ifadesi geçersiz olup, kira bedeline zam yapılamaz^[11].

“Üfe-tüfe ortalaması oranında artış yapılacaktır” ifadesi geçersiz olup kira bedeline zam yapılamaz^[12].

“Ticaret Odası Endeksine göre artış yapılacaktır” ifadesi geçersiz olup kira bedeline zam yapılamaz^[13].

Sözleşmede oran gösterilmemişse zam oranı belirli ve muayyen olmadığından kira bedeline zam yapılamaz^[14].

‘Günün şartlarına göre anlaşarak’ şeklinde artış şartına yer verilmiş ise de, bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir^[15].

Sözleşmede kira bedeline ilişkin artış miktarı belli ve muayyen olmasa bile kiracı tarafından düzenli olarak yapılmış ödemeler davacı tarafça da kabul edilmiş ve taraflar arasında teamül oluşmuşsa kira bedelinin kiracı tarafından gerçekleştirilen ödeme tutarında olduğunu kabul etmek ve bu tutar üzerinden kira bedeli borcunun varlığını araştırmak gerekir^[16].

Sonuç Olarak

Kiraya verenler, kira bedellerinin geldiği seviyeyi dikkate alarak kiracıları üzerinde çeşitli baskılar kurarak sözleşmeyi feshetmenin ve kiracıyı tahliye etmenin yollarını aramaktadır. Bu uğurda kiraya verenler tarafından en sık başvurulan yöntem, geçmiş dönemde yapılmayan zamların geriye dönük olarak talep edilmesi ve ödenmemesi halinde kiracının tahliyesi için dava açılmasıdır. Kiracılar bu nokta geçmiş dönem borçlarından sorumlu olup olmadıklarını bilmek istiyorlar. Yargıtay’ın konuyla ilgili çok sayıda karar mevcut olup, istikrarlı olarak kiraya verenleri koruma altına alacak şekilde “eski dönemde kiraya veren ihtirazi kayıt koymadan kira ödemelerini kabul etmiş olsa bile sözleşmedeki orana göre artış farkını isteyebilir” şeklinde görüş geliştirmiştir. Bazı kararlarında ise kiracının yaptığı ödemelerin kendisi aleyhine teamül oluşturabileceğini kabul etmektedir. Bu iki tutum kendi içinde çelişmektedir. Kiracıların bu noktada kira sözleşmelerindeki artış oranının geçerliliği noktasından hareket edebileceği de dikkatle değerlendirilmelidir.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 25.04.2022

 

[1] Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 04.11.2014 tarihli, 2014/10125 E. - 2014/11871 K. sayılı kararı

[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 23.12.2014 tarihli, 2014/3429 E. - 2014/14370 K. sayılı kararında: “Davalı kiracı tarafından takip konusu dönemde(1.4.2012-1.4.2013) kira paralarını kira sözleşmesindeki artış oranına göre artış yapmadan alacaklının banka hesabına ödenmesi ve ödenen tutarların ihtirazı kayıt ileri sürülmeden alınmış olması davacının artış koşulundan vazgeçtiği ve taraflar arasında bu yolda zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanamaz. Bu nedenle mahkemece,kira sözleşmesinin 11.maddesinde kararlaştırılan artış şartı hükümleri gereğince takip konusu aylar kira paralarının tespit edilmesi ve varsa ödemelerin mahsubu ile davacının alacaklı olduğu miktarın tespit edilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm verilmesi doğru değildir.”

[3] Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.03.2014 tarihli, 2013/11364 E. - 2014/3685 K. sayılı kararı

[4] Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 10.04.2018 tarihli, 2017/5090 E. - 2018/11020 K. sayılı kararı

[5] Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.10.2021 tarihli, 2017/3083 E. - 2021/1225 K. sayılı kararı

[6] Yargıtay Hukuk Genel 02.12.2020 tarihli, 2017/11-917 E. - 2020/985 K. sayılı kararı

[7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.06.2020 tarihli, 2020/237 E. - 2020/2631 K. sayılı kararı

[8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.05.2019 tarihli, 2017/8010 E. - 2019/4357 K. sayılı kararında: “Kira sözleşmelerinde teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme geçerlidir. Kiracı tarafından sözleşmede yazılı artış hükmünün bilinmesine rağmen ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin artış yaparak kirayı ödemeye devam ettiği takdirde kira bedelinin indirilmesine yönelik haklarından halin icaplarına göre feragat etmiş sayılabilir. Sözleşmede açıkça kira bedelinin kontratın bitiminden itibaren geçerli olduğunu kabul eden kiracının kira müddeti içerisinde yaptığı bu ödeme şeklinin teamül haline geldiği anlaşılmaktadır.
O halde mahkemece; taraflar arasındaki kira sözleşmesi kapsamında davalı kiracı tarafından takibe konu dönem öncesine kadar artış yapılarak kira bedellerinin ödendiği belirlenmekle, artış şekli davalı kiracı tarafından benimsendiğinden takibe konu dönem öncesi son yıla ait kira bedeli dikkate alınarak davacının talep edebileceği alacak miktarının tespit edilmesinin ardından oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

[9] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.02.2019 tarihli, 2017/6416 E. - 2019/680 K. sayılı kararı

[10] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.02.2018 tarihli, 2017/8608 E. - 2018/1051 K. sayılı kararı

[11] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.10.2019 tarihli, 2019/49 E. - 2019/7680 K. sayılı kararında:“Enflasyon oranında artış koşulu belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Bu durumda, Mahkemece yapılacak iş; davalı kiracının uzayan dönemde ödediği kira bedeli miktarı dikkate alınarak takip tarihi itibariyle muaccel hale gelen alacak miktarının gerekirse bilirkişi eşliğinde hesaplanarak…

[12] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.03.2019 tarihli, 2017/5169 E. - 2019/1769 K. sayılı kararında: “..üfe-tüfe ortalaması oranında artış yapılarak takibe konu kira bedelleri belirlenmiş ise de sözleşmede kararlaştırılan artış koşulu belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Bu durumda, Mahkemece yapılacak iş; davalı kiracının uzayan dönemde ödediği kira bedeli miktarı dikkate alınarak takip tarihi itibariyle muaccel hale gelen alacak miktarının belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir iken,

[13]  Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 28.02.2018 tarihli, 2017/4722 E. - 2018/2894 K. sayılı kararında: “kiracı kontrat bitiminde kira bedelini Ticaret Odası Endeksine göre artırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder” şeklinde artış şartına yer verilmiş ise de, bu artış şartı endeksin niteliği belirtilmediği için belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Sözleşme metninden aylık kiranın 2.200,00 TL olduğu ve artış şartının geçersiz olduğu anlaşıldığına göre davacı alacaklının kira artış farkına ilişkin alacak istemi yerinde değildir.”

[14] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.12.2017 tarihli, 2017/6529 E. - 2017/17817 K. sayılı kararı

[15] Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.06.2016 tarihli, 2015/11777 E. - 2016/4918 K. sayılı kararı

[16] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.06.2020 tarihli, 2020/237 E. - 2020/2631 K. sayılı kararında: “Somut olayda; Kira sözleşmesinde kira artış oranı bulunmadığından kiracının kabul edip ödediği kira miktarı esas alınarak yapılan hesaplamada, takibe konu kiralardan 2014 yılı Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları için aylık kira bedeli 2.914 TL yerine ödenen 2.650TL; 2015 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları için aylık 3.141 TL yerine ödenen 2.914 TL , 2016 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz ayları için ise ödenen kira bedeli 3.141 TL'dir. Kiracının kabulünde olan ödediği bu miktarlar banka makbuzu/dekontlar ve bilirkişi raporu ödeme cetveli kısmıyla sabittir. Kiraya veren talep ettiği kira bedelini ispatlayamadığından davalının takip tarihi itibariyle kira borcu bulunmamaktadır. Kira bedellerinin tamamının ödendiği belirlenmiş olup temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden sözleşmedeki muacceliyet şartının da gerçekleştiğinden söz edilemez. Bu durumda Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.