Evin - İşyerinin Erken Tahliyesi ve Makul Süre Tazminatının Sınırı: Erken Fesih Bildirim Süresi

1- Makul Süre Tazminatı

Bilindiği üzere kiracı kira sözleşmesini vaktinden önce feshederek işyerini / evi boşaltırsa, erken fesih nedeniyle kiraya veren / mal sahibinin uğradığı zararı karşılamak zorundadır. Kural olarak bu zarar kira sözleşmesinin (belirli süreli ise) süre sonuna kadar ödenmesi gereken kira bedeli kadardır. Fakat gerek TBK 347 hükmündeki sınırlama gerekse de Yargıtay uygulamaları kiracının ödemesi gereken tazminat miktarı “makul süre” ile sınırlandırılmıştır. Diğer bir deyişle, kiracı, işyerini / evi erken tahliye edip gitse bile, kira sözleşmesinin süresinin sonuna kadar değil, anahtarı usulüne uygun teslim ettiği tarihten itibaren başlayan makul süre kadar kira bedelinden sorumludur. Makul süre, kiraya verenin bu evi / işyerini başka birisine kiraya verebileceği süredir. Bilirkişi tarafından hesaplanır ve uygulamada iki ay ile altı ay arasında değişiklik gösterir. Fakat bu süre bilirkişi tespitine rağmen sözleşmeye yazılan fazladan bir “laf” sebebiyle kiraya veren aleyhine kısıtlanmaktadır.

2- Makul Süre Hesabında Kiraya Verilebilecek Süre Değil Fesih Bildirim Süresi Dikkate Alınır

Yargıtay güncel kararlarında bilirkişi daha fazla süreli bir makul süre hesabı yapmış olsa bile sözleşmede gösterilen “erken fesih halinde bildirim süresinin” makul süre olarak kabul edilmesi gerektiğini ifade ediyor. Fakat bunun için söz konusu sözleşme maddesinde kiracının erken tahliyesine ilişkin senaryonun düzenlendiğinin anlaşılması gerekir. Örnek vermek gerekirse, sözleşmede kiracının evi / işyerini süresinden evvel boşaltmak istemesi halinde bir ay öncesinden haber vermesi gerektiği yazılmışsa makul süre tazminatı bir ay süre ile sınırlandırılmıştır. Zira mülk sahibi, bir aylık sürede yeni birini bulabileceğini kabul etmiş ve kendisini bağlamıştır.

Yargıtay da konuyla ilgili bir kararında^[1]:

“Davacı kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden oluşur. Bununla birlikte taraflar arasında 01.05.2012 başlangıç tarihli, 2 yıl süreli kira sözleşmesinin “Hususi Şartlar” bölümünün 8. maddesinde ''Kiracı kiralananı boşaltmak istediği takdirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır." şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 1 ay olarak belirlediği ve davalı kiracı ihbar koşuluna uymadan taşınmazı tahliye ettiğine göre, tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 1 aylık makul süre tazminatına karar verilmesi gerekirken eksik değerlendirme ile yazılı şekilde 2 aylık makul süre tazminatı üzerinden hüküm tesisi doğru değildir.”

3- Sözleşmeye “Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyulacak” Yazılmışsa

Taraflar sözleşmeye fesih bildirim süresi ile ilgili bir süre yazmamışlar ve fakat sözleşmede “erken tahliye halinde fesih bildirim sürelerine uyulması gerekir” anlamına gelecek bir ifadeye yer verilmişse kiraya veren yine kendisini kısıtlamış olacaktır. Zira Yargıtay da bir kararında^[2]:

“Somut olayda; Taraflar arasında düzenlenen 03/10/2012 başlangıç tarihli ve 3 ay süreli kira sözleşmesinin 7. maddesinde; " Kiracı, arzu ettiği durumda binayı tahliye etmeye serbesttir. Ancak, tahliye halinde yasal süre içinde mal sahibine tebligatta bulunacaktır. " şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. TBK'nın 347. maddesi uyarınca ,yasal fesih bildirim süresi 15 gün olup, bu durumda sözleşmede makul sürenin, tarafların serbest iradeleri 15 gün olarak kabul edildiği görülmüştür. … tahliye tarihinden itibaren sözleşmede kararlaştırılan 15 günlük makul süre tazminatına da hükmedilmesi gerekirken”

4- Kira Süresinin Bitiminden Evvel Fesih Bildirim Süresi Düzenlemesi

Taraflar sözleşmeye “erken tahliye” halinde değil de süre bitiminde tahliye edilmek istenmesi halinde ne kadar süre önce fesih bildiriminde bulunulması gerektiğini yazmışlarsa bu süre makul süre olarak kabul edilemez. Çünkü bu “erken feshin” bildirim süresinin düzenleyen bir madde değildir. Fesih bildirim süresinin makul süre olarak kabul edilebilmesi için sözleşme maddesinin “kiracıya dilediği zaman sözleşmeyi feshetme hakkı” tanıması gerekir^[3].

Yargıtay da bir kararında “Bu nedenle sözleşme sonunda kiracı tarafından sözleşmenin ne şekilde sona erdirileceğini düzenleyen maddenin, sözleşmenin tek taraflı olarak süresinden önce feshi halinde uygulanacak makul süre belirlemesi olarak kabul edilmesi mümkün değildir.”

Yeri gelmişken belirtmek gerekir ki sözleşme süresinin bitiminden evvel hangi sürede bildirimde bulunulacağını düzenleyen sözleşme hükümleri, TBK 347 hükmündeki 15 günlük süreden daha uzun (kiracının daha aleyhine) bir süre ise (bir ay, iki ay) kiracıyı bağlamaz ama kiraya vereni bağlar^[4].

Sonuç Olarak

Kiracı kiraladığı işyerini / evi sözleşmenin bitim süresinden evvel tahliye edemez. Ederse, kiraya verenin o yeri başkasına kiralayabilmesi için gereken makul süre kadar kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalır. Bu süre bilirkişi tarafından o bölgenin dinamiklerine göre hesaplanır ve genelde 2 ay – 6 ay arası olarak belirlenir. Fakat bu süre, sözleşmede yazılan fazladan bir cümle nedeniyle kiracı lehine veya kiraya veren aleyhine kısıtlanabilir. Sözleşmede kiracının erken tahliye etme imkanı varmış gibi bir anlama gelebilecek bir ifadeye yer verilmiş ve bu ifade ile birlikte “şu kadar süre önce bildirimde bulunulması zorunludur” şeklinde düzenlemeler yapılmışsa, makul süre hesabı, bu düzenlemedeki bildirim süresinden fazla olamaz.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 26.11.2021

 

[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.09.2019 tarihli, 2017/15931 E. - 2019/6901 K. sayılı ilamı. Aynı yönde kararlar için bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.06.2019 tarihli, 2019/3039 E. - 2019/5566 K. sayılı ilamı ; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.05.2018 tarihli, 2018/194 E. - 2018/5186 K. sayılı ilamında: ''Kiracı, kiralananı boşaltmak istediği taktirde en az bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır'' düzenlemesiyle bir ay olarak belirlenmiştir. Bu durumda bir aylık makul süre kirasına hükmetmek gerekirken makul süre değerlendirilmesinde hataya düşülerek bilirkişilerce belirlenen 5 aylık makul süreye hükmedilmesi ve hatalı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”

[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2019 tarihli, 2017/6062 E. - 2019/1843 K. sayılı ilamı

[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 02.05.2019 tarihli, 2017/7541 E. - 2019/4064 K. sayılı ilamı

[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin  14.05.2015 tarihli, 2014/8247 E. - 2015/4939 K. sayılı ilamında: “Her ne kadar taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya kira süresinin bitiminden 6 ay önce fesih bildiriminde bulunma zorunluluğu getirilmiş ise de yukarıda anılan yasal düzenleme karşısında bu kararlaştırma hüküm ifade etmez.” Aynı yönde bakınız: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 18.04.2019 tarihli, 2017/4429 E. - 2019/3552 K. sayılı ilamı.

Av. Kadir Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Ticaret Hukuku alanında yüksek lisans eğitimi görmektedir. Çalışmalarını Ticaret Hukuku ve Şirketler Hukuku alanında yoğunlaştırmıştır.