Kiraya Verenin Değişmesi ve Kiracının Ödemesi Gereken Stopaj – KDV Sorunu

1- Kiraya Verenin Değişmesi

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Satın alma ile birlikte yeni malik, eski malikin haklarına halef olur. Halefiyetin kapsamına tahliye taahhütnamesi de girer^[1]. Satın alan yeni malik, eski malikin haklarına halef olmakla birlikte borçlarına da halef olmaktadır. Bu borcun kapsamına, kira sözleşmesi ile yüklenilen teslim, kullanıma uygun bulundurma ve sair temel yükümlülüklerin yanında, önceki malikin fatura düzenlemesi yükümlülüğünün de girip girmeyeceği özel bir tartışma konusudur. Bu noktada incelenen sorunun iki farklı yönü bulunmaktadır:

-Önceki malik fatura düzenleyebilen bir vergi mükellefi değil iken (gerçek kişi) sonraki malik fatura düzenlemesi zorunlu bir vergi mükellefi (şirket) ise kira bedeli nasıl bir değişiklik gösterecektir?

-Önceki malik fatura düzenleyebilen bir vergi mükellefi iken (şirket) sonraki malik fatura düzenleyebilen bir vergi mükellefi değil ise kira bedeli nasıl bir değişiklik gösterecektir?

2- Önceki Malikin Gelir Vergisi Mükellefi Olması (Gerçek Kişi) ve Sonraki Malikin Kurumlar Vergisi Mükellefi Olması

2.1. Kira Bedelinin Sözleşmede Net Olarak Belirtilmiş Olması

Önceki malik kurumlar vergisi mükellefi değilse (ya da fatura düzenleyemiyorsa) ve sözleşmede kira bedeli net 10 bin TL olarak belirtilmişse, kiraya verene ödenecek 10 bin TL’ye ek olarak kiracı tarafından her ay % 20 oranında stopaj (2.500 TL) stopaj ödemesi yapılacaktır. Böylelikle kiracı için maliyet 12.500,00 TL olmakta ve brüt kira bedeli 12.500,00 TL şeklinde ortaya çıkmaktadır. Yeni malik kira gelirleri için fatura düzenleme mükellefi ise kira bedeline ilişkin faturada % 18 KDV gösterecek ve kiracının stopaj ödeme yükümlülüğü ortadan kalkacaktır^[2]. Bu durumda kiracı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli KDV Dahil 12.500,00 TL değil (brüt tutar değil) 10.000,00 TL + KDV şeklindedir. Yargıtay’ın istikrarlı^[3] uygulaması bu yöndedir^[4]. Yerel mahkemece 12.500,00 TL + KDV şeklinde verilen bir karar güncel bir Yargıtay kararı ile bozulmuş ve yeni kira bedelinin 10.000,00 TL + KDV olması gerektiği tekrar ifade edilmiştir^[5].

2.2. Kira Bedelinin Sözleşmede Brüt Olarak Belirtilmiş Olması

Kira bedeli sözleşmede brüt olarak belirtilmişse bu kez ilk önce gerçek kişiye ödenecek net kira bedelinin hesaplanması gerekeceğinden KDV’nin hangi tutar üzerinden hesaplanacağı kuralı değişiklik göstermemektedir. Örneğin “net” ibaresi yazmadığı için brüt kabul edilen 10.000,00 TL kira bedelinden gerçek kişiye ödenecek net kira bedeli 8 bin TL olup, 2 bin TL stopaj ödemesi yapılır. Kurumlar vergisi mükellefi bir şirketin bu taşınmazı devralması durumunda, şirkete ödenecek kira bedeli KDV dahil 10 bin TL değil, 8 bin TL + KDV şeklinde olacaktır^[6].

3- Önceki Malikin Kurumlar Vergisi Mükellefi Olması ve Sonraki Malikin Gelir Vergisi (Gerçek Kişi) Mükellefi Olması

3.1. Kira Bedelinin Sözleşmede Net Olarak Belirtilmiş Olması

Önceki malik kurumlar vergisi mükellefi iken yeni malik sadece gelir vergisi mükellefi ise bu kez kira bedelinin nasıl değişeceği kuralı kiracı aleyhine seyretmektedir. Kurumlar vergisi mükellefi ile yapılan kira sözleşmesinde kira bedeli net 10 bin TL + KDV olarak belirtilmişse, kiraya verene ödenecek brüt kira bedeli 11.800,00 TL olmaktadır. Kiracı ayrıca stopaj ödemeyecektir. Yeni malik kira gelirleri için fatura düzenlemiyorsa, bu kez kiracının ödemesi gereken kira bedeli net 10 bin TL + stopaj olacaktır^[7]. Böylece kira maliyetinde bir miktar artış yaşanmaktadır. Fakat biz bu uygulamayı^[8] doğru bulmuyoruz. Kiracının maliyeti yeni malik nedeniyle arttırılmamalıdır. Burada yapılması gereken önceki dönem KDV dahil brüt tutarın (KDV dahil 11.800,00 TL ise) stopaj dahil brüt tutar olarak kabul edilerek hesap yapılması gerekir.

3.2. Kira Bedelinin Sözleşmede Brüt Olarak Belirtilmiş Olması

Kira bedeli sözleşmede brüt olarak belirtilmişse yukarıdaki uygulamaya uygun olarak kez ilk önce kurumlar vergisi mükellefi olan kiraya verene ödenecek net kira bedeli hesaplanmalı ve ardından bulunan net tutara stopaj eklenerek (iç yüzde) kira bedelinin saptanması gerektiği değerlendirilebilir. Fakat yukarıdaki eleştirimiz burada da aynen geçerlidir. KDV dahil brüt tutar ne ise gerçek kişinin taşınmazı satın alması halinde uygulanması gereken stopaj dahil brüt tutar da o olmalıdır. Aksi kabul kiracının mali külfetini iradesi dışında arttırmak anlamı taşır.

Sonuç Olarak

Kiracının kira sözleşmesi imzaladığı kişi gerçek kişi iken (sadece gelir vergisi mükellefi iken) taşınmazın el değiştirerek kurumlar vergisi mükellefi bir şirketin kira sözleşmesinin tarafı olması halinde kiracı tarafından yapılması gereken ödeme şekli; gerçek kişiye ödenen net kira bedeli tutarı + KDV şeklindedir. Bu uygulama kiracının mali yükünü bir miktar iyileştirmektedir. Fakat kiraya veren kurumlar vergisi mükellefi iken taşınmazın gerçek kişiye satılması durumunda ödenmesi gereken kira bedeli; kurumlar vergisi mükellefine ödenen KDV hariç net kira tutarı + stopaj şeklinde seyretmektedir. Bu durumda kiracının hem KDV mahsup hakkı elinden alınmakta hem de stopaj maliyeti ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla kira bedeli % 20 oranında artmaktadır. İkinci uygulamanın hatalı olduğu, doğrusunun kurumlar vergisine ödenen KDV dahil brüt tutarın stopaj dahil tutar olarak değerlendirilerek gerçek kişi yeni malike de bu brüt tutar üzerinden net tutarın ödenmesi gerektiği kanaatindeyiz. Yargıtay uygulamasına bu nedenle katılmıyoruz.

Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 28.04.2022

 

[1] Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.03.2016 tarihli, 2015/9993 E. - 2016/1961 K. sayılı kararı

[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.10.2002 tarihli, 2002/19-712 E-2002/660 K. sayılı kararı

[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.10.2002 tarihli, 2002/19-712 E-2002/660 K. sayılı kararında: “artık davacı kiracının, (gelir vergisi mükellefi olan/kurumlar vergisi mükellefi olmayan önceki kiraya veren döneminde yaptığı gibi), önce sorumlu olduğu brüt kira miktarını belirleyip, onun üzerinden vergi dairesine gelir vergisi yatırması, net miktarını da kiraya veren ödemesi gerekmemektedir. (Kurumlar vergisi mükellefi yeni kiraya veren döneminde) kiracının yapması gereken, kiralayanın hukuki statüsünde ortaya çıkan bu farklılığa uygun olarak, bir önceki yılın net kira bedeline, sözleşmedeki artış hükmü uyarınca İTO, TEFE oranını uygulamak suretiyle hesaplayacağı net kira bedelini ve onun KDV'sinin toplamını, doğrudan davalıya ödemektir.”

[4] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.06.2019 tarihli, 2017/8750 E. - 2019/5435 K. sayılı kararında: “Kira sözleşmesinde aylık ve yıllık olarak belirlenen kira bedelinin net olduğu ve stopajın kiracıya ait olduğu belirtildiğine göre aylık kira bedelinin net olarak ödenmesi gerekir. Dairemizce de benimsenen Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.10.2002 tarih ve 2002/19-712 E-2002/660 K sayılı içtihadında da belirtildiği gibi kiralayan kurumlar vergisine tabi ise kiracının stopaj değil KDV ödemesi gerekir. Kurumlar vergisine tabi davacı kira bedelini isterken net kira bedeli üzerinden %18 KDV hesaplamak zorundadır.”

[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.06.2019 tarihli, 2017/9842 E. - 2019/5550 K. sayılı kararında: “Somut olayda; davaya konu taşınmazı devralan davalı, anonim şirket olduğundan önceki malikten farklı olarak kurumlar vergisine tabidir ve artık kira bedelini isterken NET kira bedeli üzerinden %18 KDV hesaplayarak isteyebilir.

[6] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 29.03.2018 tarihli, 2017/2762 E. - 2018/3223 K. sayılı kararı

[7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.02.2017 tarihli, 2017/1840 E. - 2017/2017 K. sayılı kararı

[8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.02.2017 tarihli, 2017/1390 E. - 2017/1046 K. sayılı kararında: “Kira ilişkisinin devamı sırasında sözleşmeye konu taşınmazın el değiştirmesi ile birlikte önceki malikin kurumlar vergisine tabi bir mükellef iken, satın alma ile birlikte yeni malikin kurumlar vergisine değil, gelir vergisine tabi olması halinde yeni malike ödenecek kira parası net kira bedeli ve onun stopajıdır. Bu durumda Mahkemece, yukarıda anlatılan ilkeler ışığında kiraya veren yönünden KDV yükümlülüğünün kalkarak stopaj yükümlülüğünün doğmuş olması dikkate alınarak ödenmesi gereken net kira bedeli tespit edilerek net kira bedeli+stopaj bedeli hesaplandıktan sonra sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Av. Ecenur Tuncel Uyanık

Yazar, İzmir Barosu'na kayıtlı Avukat olup, aynı zamanda Türk Patent ve Marka Kurumu'na kayıtlı yetkili Marka Vekilidir. Marka Hukuku alanında çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.